Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Валютная ипотека в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если договориться с банком не удалось, то можно прибегнуть к рефинансированию ипотеки. Для этого через другой банк привлекается кредит на сумму погашения старого кредита, но с более выгодными условиями.
За его счет погашается старый жилищный заем, а затем заемщик уже начинает покрывать новый долг с более лояльными условиями. Кредит для рефинансирования лучше сразу брать в рублях, чтобы избавить себя от валютной ипотеки. Имеет смысл рассмотреть специальные предложения от Сбербанка России, ВТБ 24, УралСиб и Нордеа Банка.
Валютная ипотека в 2021 году: последние новости
Ставка рефинансирования – показатель, который применяется банком при совершении операций с коммерческими финансовыми организациями. Дополнительно она применяется для расчета пеней штрафов, а также в целях налогообложения. Периодически происходит пересмотр показателя. Сведения об изменении ключевой ставки публикуются в информационном сообщении ЦБ РФ.
Если вы хотите взять валютную ипотеку, необходимо действовать по следующей схеме:
- Выберите финансовую организацию, предоставляющую деньги в долг. Внимательно ознакомьтесь с условиями кредитования, оценив процентную ставку, срок возврата, стартовый платеж и доступную сумму. Информация обычно размещена на официальных сайтах финансовых организаций.
- Подайте заявку на ипотеку в иностранной валюте. Финансовая организация оценит потенциального заемщика и вынесет решение. Если вердикт положительный, гражданину сообщат сумму, на которую он сможет рассчитывать.
- Выберите подходящую недвижимость с учётом суммы, одобренной банком. Учитывайте, что помещение должно соответствовать установленным требованиям – находиться в регионе присутствия финансовой организации, быть оборудовано всеми коммуникациями и иметь высокую ликвидность.
- Переговорите с владельцем недвижимости и предложите ему заключить сделку. Если лицо согласно на продажу имущества в ипотеку, проведите оценку помещения. Учитывайте, что потребность в оплате процедуры ложится на плечи заемщика.
- Передайте документы на помещение в банк, заплатите первоначальный взнос и заключите ипотечный договор.
- Дождитесь, пока бумаги будут проверены. Если неточности не выявлены, происходит заключение договора купли-продажи.
- Зарегистрируйте договор в росреестре. Дополнительно происходит оформление закладной на имущество.
- Дождитесь, пока компания перечислит денежные средства продавцу. Сумма наличными не выдается.
В некоторых банках были введены программы рефинансирования валютной ипотеки, позволяющие перевести задолженность в рубли. Этой услугой воспользовались многие клиенты. Для пересчета каждая финансовая организация применяла свой курс. Так, в ВТБ использовались актуальные на момент заключения сделки показатели, но применялись пониженные ставки. Газпромбанк, Совкомбанк, Абсолют банк и Хоум Кредит установили курс от 45 до 60 руб за 1 доллар. Сбербанк предложил клиентам перевести иностранную валюту в рубли по курсу, который действовал на момент оформления ипотеки, однако потребовал компенсацию своих расходов в размере до 30% от величины задолженности. Воспользоваться рефинансированием можно не только в финансовой организации, в которой был получен кредит, но и в другом банке. Поэтому заемщики получили широкий выбор доступных предложений.
Ипотека в России и за рубежом в I половине 2021 года
Заемщики могут воспользоваться так называемыми кредитными каникулами. Их суть в предоставлении отсрочки по выплате долга в течение определенного периода. Однако полностью избавиться от платежей не удастся. Гражданин всё равно должен производить уплату процентов по валютной ипотеке. Однако кредитные каникулы позволяют нормализовать финансовое положение и найти ресурсы для закрытия задолженности.
В 2015 году ЦБ РФ рекомендовал компаниям перевести задолженность клиентов из валюты в рубли по стоимости 40 руб. за 1 доллар и 50 руб за 1 евро. Однако действие не являлось обязательным, ведь могло стать поводом для возникновения существенных убытков банка. Часть компаний всё же воспользовалась предложением. В некоторых компаниях были установлены более высокие ставки, но даже их использование позволяло существенно снизить объем задолженности. На сегодняшний день перевод остатка долга по валютной ипотеке в рублевую задолженность, возможен только по согласованию с банком.
В ближайшее время развитие валютной ипотеки не наблюдается. Периодически появляются законопроекты, предлагающие запретить выдачу займов в иностранной валюте. Подобные предложения не примут, поскольку они препятствуют рыночным отношениям. Центробанк рекомендует воздержаться от получения ссуд в иностранной валюте. Однако итоговое решение зависит от гражданина и финансовой организации. В ближайшее время аналитики предполагают стабилизацию курса рубля.
- Об авторе
- Недавние публикации
Отечественные целевые займы на покупку жилья будут сопоставляться с аналогичными продуктами шести стран. В частности, США, двумя – постсоветского пространства, а также тремя – ЕС. В каждом случае взято по три банка. Сопоставляя их минимальные и максимальные уровни переплаты рассчитывается средняя ставка для отдельного банка. Затем – для государства.
По словам гендиректора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, валютную ипотеку уже давно никто не выдает. Этот вопрос может быть интересен только с точки зрения социальной напряженности, но накал уже спал, «как могли порешали».
«Банки решали проблемы валютчиков. Делали индивидуально и не публично. Чтобы остальные не увидели, что у кого-то условия лучше. Кто-то индивидуально списывал часть долга, кто-то реструктурировал. Некоторые банки забрали по отступному квартиры на баланс, списав остальные долги и предоставив льготную аренду на несколько лет и право выкупить квартиру снова», – прокомментировал Максим Ельцов, пояснив: многие брали валютную ипотеку из-за 8% годовой ставки, в рублях же тогда банк просил 11-12% в год.
Но по словам председателя общественного движения «Зов Народа» Сергея Зайцева вырисовывается несколько иная картина. Некоторые банки (к примеру, в Москве «Москоммерцбанк» и «Владпромбанк») по сей день выдают валютную ипотеку.
«Конечно, это уже не то, что раньше. Но проблема валютной ипотеки не решена, даже при учете того, что мы, работая вместе с валютными ипотечниками, добились. Летом 2017 года «Совкомбанк» установил курс 2008 года семи ипотечникам, а на следующий день «Абсолют Банк» сделал то же самое, только с 50 делами. Однако это малая часть тех, кто взял валютную ипотеку – по стране их тысячи», – рассказал LIVING Сергей Зайцев.
Такая ситуация побудила «Зов Народа» снять фильм «Валютная Ипотека». В ленте рассказывается о людях, ставших «дойными коровами» банков, и демонстрируются кадры борьбы валютных ипотечников за свое жилье. LIVING`у, в свою очередь, не составила большого труда найти несколько людей, попавших во франко-евро-долларовую кабалу.
Виктор Князькин взял ипотеку в апреле 2008 года в банке «Дельтакредит». Заем составил 106 000 долларов США по курсу 23,6 рублей за доллар. В рублях Виктор получил на руки 2 249 000 рублей.
«Сейчас выяснилось, что никаких долларов не было. Договор был составлен за воздух. В ФНС также никаких счетов нет. В 2009 году написал в банк заявление о реструктуризации в рубли, на что получил иск в суд. Побегав по адвокатам, понял, что попал: мошенническая схема защищена. Государство сделало море ошибок, создавая законы об ипотеке. С тех пор ничего и не поменяли, а еще больше усугубили положение ипотечников», – рассказывает Виктор Князькин.
Чтобы банк отозвал иск, Виктор продолжил платить в долларах, делая это, и когда курс американской валюты составлял 86 рублей. До 2015 года у мужчины не было просрочек, но после деньги попросту закончились. В мае 2016 года банк подал на Виктора Князькина еще один иск. Пресненский суд определил: ответчик должен выплатить 100 000 долларов, а при выставлении на торги стоимость квартиры равна 3 245 000 рублей. Собственник же оценивает свое жилье в 4 200 000 рублей.
«По суду я должен 100 000 долларов США, в апреле 2017 года – 123 000 долларов, а в декабре 2017 года – 115 000 долларов. С каких расчетов они мне дают такую сумму? По нашим расчетам, получилось, что теперь мне должен банк», – негодует валютный ипотечник.
Будучи уверен в своей правоте, в прошлом году Виктор подал встречный иск об обмане потребителя. Однако суд не принимает никаких ходатайств и не назначает экспертиз по пересчету спорной суммы. В итоге у Виктора Князькина вместе с маленькой тележкой больших долларовых долгов следует вагон проблем с нервами, скандалами дома и потерей работы. В заключение Виктор называет себя бичом с перспективой перехода в бомжи.
Еще один долларовый заемщик – Александр Александров – проживает в Санкт-Петербурге. Ипотеку в размере 104 000 долларов мужчина оформил в 2007-м. Кредит на 25 лет под 10% годовых ему выдал «Райффайзенбанк».
По словам Александра, банк отказал ему в кредите в рублях из-за суммы ежемесячного платежа. Однако разница между платежом по валютной ипотеке и обычной составляла всего 2 000 рублей в месяц. Когда в 2008 году курс доллара стал не стабилен, петербуржец обратился в банк с просьбой перевести кредит в рубли. Банк этого не сделал, сославшись на отсутствие программ, предусматривающих перевод.
До 2014 года Александр справлялся с платежами, а после началось тяжелое время. Он и его товарищи по несчастью из обеих столиц регулярно выходили на улицы с пикетами и митингами. Были случаи, когда валютные заемщики устраивали голодовки и проводили акции протеста в зданиях банков. Только к концу прошлого года Александру Александрову удалось решить свою проблему. В августе он подал документы на участие в программе Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), а в декабре его кредит перевели из долларов в рубли.
Между тем, из уточнения петербуржца следует: не все кредитные учреждения участвуют в программе АИЖК. Участвующие же банки рефинансируют кредиты по ставке не выше 11,5%. При этом АИЖК финансирует 30% от суммы кредита размером не более полутора миллионов рублей. Случаи с кредитом до трех миллионов рассматривает межведомственная комиссия.
По признанию адвоката по долгам, кредитам, ипотеке, поручительству, налогам и финмониторингу Константина Романова, ситуацию с невозвратной ипотекой, в особенности валютной, породили банки, «причем умышленно».
«Вся судебная система встала на защиту банка (уж добровольно или вынужденно, не знаю). Однако именно банки, согласно валютному законодательству, могут проводить валютные операции. Заемщики – только через банки. Ни один банк не предлагал хеджирование (страховку, гарантию – ред.) валютных рисков, т.е. полностью переложил эти риски на заемщика. И суды это поддержали», – прокомментировал LIVING практикующий юрист.
Несмотря на это, Константин Романов убежден: выход из «вражеского кольца» есть. Чтобы возвратить заемщику квартиру, юристы меняют кредитный договор из ипотечного в потребительский. Этот способ исключает квартиру из залога и переквалифицирует ее юридический статус. При этом встречаются случаи, когда дела выигрываются из-за подделанных банком подписей или дописанных условий в ипотечных договорах.
«Но я понимаю, почему так сделано. К сожалению, стратегически это верно. Власть пожертвовала ипотечниками ради целостности банковской системы, причем это касается всех заемщиков. Когда власть отменяла специальную норму, давая преимущество банку перед должником, когда Конституционный и Верховный суды выносили судебные акты в пользу банков (даже если учесть, что суды не исследовали нормы валютного законодательства), власть пыталась сказать заемщикам только одну мысль: заемщик должен отстаивать свои права до подписания кредитного договора, а не тогда, когда заемщик стал должником. Закон обязывает банк заключать кредитные договоры, и заемщик может включить в кредитный договор свои условия – закон это позволяет. Но заемщик экономит на специалистах и поэтому проигрывает банку уже на стадии заключения договора. Но если заемщик решится на это, то проблемы с ипотекой во многом будут решены. Например, заемщик может включить условия, запрещающие банку обращать взыскания на квартиру в особых случаях, или ограничить сумму платежей процентом от зарплаты (не более половины). Так что, валютные ипотечники сами во многом виноваты, отказавшись от своих прав», – заключил адвокат Константин Романов.
В общем и целом, между обычным ипотечным кредитом, выдаваемым банками на покупку недвижимости, и валютной ипотекой нет каких-либо принципиальных отличий. Вся разница заключается лишь в том, что обычный заем выдается в рублях, а валютный, чаще всего, — в долларах или в евро.
Ключевой особенностью такого кредита является то, что он напрямую зависит от курса валют. Если, к примеру, иностранная валюта падает в цене, то и выплаты становятся меньше. Доллар или евро растут? В таком случае придется платить больше.
Примерно до 2005 года спрос на валютную ипотеку был достаточно велик. Банки предлагали очень выгодные условия, да и курс доллара, колеблющийся в районе 30 рублей ни у кого не вызывал подозрений и мыслей о том, что буквально через несколько лет все очень сильно изменится.
Как признаются жертвы валютной ипотеки, сильнее всего на них сказался кризис в 2014-2016 годах. Еще бы! Брать ипотеку, когда доллар был по 27 рублей и выплачивать, когда курс превысил пятидесятирублевую отметку — это очень тяжело. Переплата почти в два раза. Собственно, после всех экономических кризисов и скачков иностранной валюты, популярность ипотечного кредитования резко упала.
Из всего изложенного нами выше становится очевидно, что самым главным недостатком валютной ипотеки является ее прямая привязка к курсу зарубежной валюты. К большому сожалению, никто не может на 100% дать прогноз о том, каким он (курс) будет завтра. Учитывая тот факт, что ипотека является долгосрочным кредитом, связываться с валютой — затея крайне рискованная.
Однако, свои преимущества у валютной ипотеки тоже есть. К их числу можно отнести более выгодные условия от банков.
Еще один важный нюанс, актуальный для 2021 года — сложность получения. Многие финансовые организации сегодня отказались от того, чтобы предоставлять клиентам валютную ипотеку. Связано это с низким спросом на продукт и высокими рисками для клиентов.
В каких случаях и кому выгодно брать валютную ипотеку? Сейчас на этот вопрос ответить достаточно тяжело. В большом плюсе остались люди, которые взяли валютную ипотеку во времена стабильного курса и успели выплатить ее до того момента, как доллар и евро стали расти вверх.
Сейчас нужно быть очень уверенным человеком для того, чтобы решить взять ипотеку в валюте. Это все равно большой риск, хотя, опять же, кто знает, что будет завтра? Может быть доллар упадет и платежи по кредиту станут меньше.
Мы – обычная среднестатистическая семья. Муж, жена, двое детей. Продали небольшую двушку в Подмосковье, мечтали о квартире побольше в Москве. Пришлось взять ипотеку.
Банки, конечно, сами подталкивали тогда, 10 лет назад, к валютным кредитам.
У меня было, скорее, настороженное отношение к долларам. Как-то кризис 1998 года был еще свеж в памяти. Но менеджеры уверенно и настойчиво продвигали именно к этому решению: «Да вы что! Рубль постоянно крепнет! Курс доллара падает! Да у нас самих у всех валютные кредиты. Нам руководство рекомендовало. Стали бы мы рисковать! Так что смело берите. А если что – переведетесь в рубли. В любой момент через полгода после заключения. Договор не запрещает».
Если вы в прошлом взяли валютную ипотеку, то теоретически ее можно реструктурировать. Сразу обращаем ваше внимание на то, что положительный исход дела всегда остается на усмотрение банка. То есть отказ — это вполне правомерное решение.
Важные требования к заемщику для реструктуризации:
- Положительная кредитная история;
- Возраст моложе 70 лет;
- Отсутствие просрочек по предыдущим платежам;
- На момент обращения основной долг должен быть погашен минимум на 50%.
Реструктуризация позволяет либо уменьшить срок выплат, либо заменить иностранную валюту на отечественную. Если вы желаете реструктурировать свой ипотечный кредит, то лучше всего обратиться к сотрудникам банка за получением подробной консультации и советов, что будет лучше именно в вашей ситуации.
Внимание
Покупка жилья с помощью валютной ипотеки допустима на первичном или вторичном рынке. Однако недвижимость должна соответствовать определенным требованиям. Компания предоставляет деньги в долг только на покупку жилья, которое в последующем можно без проблем реализовать. Если заемщик хочет квартиру в аварийном или ветхом здании, ему откажут в выдаче кредита. Дополнительно в помещении должны присутствовать все коммуникации. Комната в коммунальной квартире не может рассматриваться в качестве залога по ипотеке.
Сумма исковых требований закреплялась в российских рублях и к концу судебных тяжб теряла свою покупательскую ценность.
Далее можно было поступить по-разному:
- Залоговое имущество передать в счет погашения долга, а на сэкономленные средства и полученные по результатам продажи купить новое жилье или оформить ипотечный кредит в рублях в другой кредитной организации.
- Произвести оплату зафиксированной задолженности по судебному решению без начисления штрафных санкций и процентов, а также убытков от курсовой разницы. Далее по решению суда снять залоговые обременения.
Проблемы в заемщиками и нестабильная ситуация на рынке привели к отказу большинства финансовых организаций от выдачи ипотечных кредитов, плюс ЦБ ввел повышенный коэффициент риска.
Сейчас такую услугу предлагают:
- Энерготрансбанк (8.5%);
- МФК (Международный финансовый клуб – от 2%);
- J&T банк (8%);
- Москоммерцбанк (9.5%).
Реструктуризация валютной ипотеки – шаг, на который согласились несколько тысяч заемщиков. Банк заинтересован в возврате средств, поэтому предлагает более мягкие условия для тех, кто испытывает временные трудности с выплатами.
Основаниями для реструктуризации долга могут быть:
- Потеря работы, снижение заработной платы и т.д.;
- Срочная военная служба;
- Утрата трудоспособности;
- Отпуск по уходу за ребенком.
Варианты реструктуризации долга:
- Конвертация валютного займа в рублевый;
- Увеличение срока кредитования и следующее за этим уменьшение ежемесячной выплаты;
- Отсрочка платежа (льготный период, на протяжении которого нужно вносить минимальную сумму на счет).
Отдельные категории граждан в 2015 году получили возможность снизить долговую нагрузку на бюджет. На реализацию программы выделили 4.5 млрд. руб. и еще несколько миллионов в дальнейшем.
Господдержка оказалась своевременной. Максимальная сумма возмещения по одному ипотечному договору составляла 30% или 1.5 млн. руб., за некоторыми исключениями.
На данный момент программа не действует, последняя дата для подачи заявления на реструктуризацию – 1 декабря 2018 года.
На настоящий момент в банках существует возможность взять ссуду в долларах или евро, но средняя по ним процентная ставка составляет 9,8%.
Оформлять ипотеку на данных условиях выгодно заемщикам, у которых основной заработок в валюте. В этой ситуации девальвация не нанесет урона бюджета: ежемесячный платеж останется на том же уровне.
Что будет со ставками по ипотеке в 2021 году
- В 2020-м ипотечный рынок превзошел рекорд 2018-го, достигнув 4,3 трлн рублей выдач.
- Ипотечная ставка обновила исторический минимум и опускалась до 7,2 % вследствие снижения ключевой ставки и введения новой льготной госпрограммы.
- Снижение реальных доходов населения и рост цен на жилье привели к увеличению среднего размера ипотечного кредита и среднего срока кредитования.
- Запущенная в 2020-м льготная ипотечная госпрограмма под 6,5 % поддержала рынок, однако рост цен на жилье свел на нет выгоду от низких ставок в ряде регионов.
- Продление льготной ипотеки под 6,5 % на текущих условиях усилит перегрев рынка недвижимости и приведет к росту рисков как для заемщиков, так и для банков.
- В 2-м полугодии 2021-го вероятен рост объема просроченной задолженности по ипотеке (на 12–15 %) в связи с реализацией рисков по реструктурированным в пандемию ссудам.
- В 2021-м ипотечный сегмент не достигнет рекордов 2020-го из-за снижения доходов населения и реализации части будущего спроса (в т. ч. инвестиционного) в прошлом году на фоне благоприятной ситуации по ставкам.
Выводы аналитиков АО «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 января 2021 года и результатах анкетирования банков.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.
В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.
Всего в исследовании приняли участие 39 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95 % ипотечного рынка по объемам выдач.
Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.
В 2020 году, несмотря на пандемию и ограничительные меры, ипотечный рынок поставил новый рекорд: кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн рублей, что превышает показатели 2019-го на 35 % в количественном и на 51 % в денежном выражении (см. график 1). Основными причинами роста ипотечного кредитования стали снижение ставок по рыночным программам банков на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики и появление в апреле 2020-го антикризисной льготной госпрограммы кредитования на приобретение жилья в новостройках под 6,5 %. Также значимое влияние оказал рост склонности населения рассматривать недвижимость как источник сбережения средств в условиях снижения ставок по вкладам и общих кризисных тенденций в экономике, связанных с пандемией COVID-19 и падением курса рубля.
Большинство банков из топ-20 по объемам ипотечного кредитования по итогам 2020 года показали существенный прирост выдач (см. график 14 в приложении 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали санируемые регулятором через Фонд консолидации банковского сектора ПАО «МИнБанк» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) (+830 % и +605 % соответственно), что позволило им войти в топ-20 по объему ипотечных выдач (см. таблицу 1). Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали ПАО «АК БАРС» БАНК (+171 %), ПАО «МТС-Банк» (+130 %) и РНКБ Банк (ПАО) (+126 %).
В 2020-м ипотечные выдачи у госбанков в среднем росли более активно, чем у частных игроков, – 57 против 41 % (см. график 10), таким образом, госбанки вернули себе потерянное годом ранее лидерство по темпам прироста.
Госдума: программу помощи заемщикам валютной ипотеки предложено продлить
В 2021 году одним из ключевых факторов влияния на российский ипотечный рынок будет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы. При предпосылках наиболее вероятного прогноза рейтингового агентства «Эксперт РА» мы рассмотрели два сценария развития рынка – завершение госпрограммы в планируемый срок 1 июля 2021-го и ее продление до конца 2021 года на текущих условиях. Наиболее вероятный сценарий макроэкономического развития, по версии агентства «Эксперт РА», предполагает, что инфляция в 2021-м будет находиться в диапазоне 3,7–4,2%, ключевая ставка – в пределах 4,5–5,25% в течение года, а среднегодовая цена на нефть марки Brent составит 60 долларов США за баррель. При этом агентство отмечает, что в случае реализации негативных тенденций в экономике и существенных отклонений от данного прогноза государство с высокой вероятностью будет оказывать поддержку ипотечному сегменту как социально значимому направлению, чтобы даже в условиях кризиса не допустить его значительного сокращения. Однако реализацию данного негативного сценария в 2021-м мы считаем маловероятной.
При текущих базовых макропредпосылках даже при продлении госпрограммы до конца 2021-го с сохранением ее текущих условий рынок не достигнет рекорда прошлого года. Причинами станут реализовавшийся с опережением в 2020-м спрос, в т. ч. исчерпание его инвестиционной составляющей, снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения, а также стабилизация объемов рефинансирования в условиях завершения цикла снижения ипотечных ставок. Также ограничивать спрос на жилье будет рост цен. При продлении госпрограммы на существующих условиях объем выдач может составить 4–4,1 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке в таком случае будет варьироваться в диапазоне 7–7,5% в течение года при условии нахождения ключевой в прогнозируемом интервале 4,5–5,25%.
Более вероятным мы считаем сценарий завершения госпрограммы в планируемый срок – 1 июля 2021-го или же ее значительной модификации, которая может заключаться в продлении программы только в отдельных регионах, где не наблюдалось существенного роста цен на первичное жилье, а также в ограничении количества ее участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья, которое можно приобрести в рамках льготной ипотеки. При таком сценарии мы ожидаем, что объем выдач составит 3,6–3,8 трлн рублей (см. график 11), а вероятный диапазон средней ставки в 2-м полугодии 2021-го вырастет с 7–7,5 до 7,5–8% после завершения или изменения госпрограммы.
На динамику ипотечных ставок также может повлиять дальнейшее увеличение ключевой ставки Банком России, который в марте 2021-го объявил о повышении ставки на 0,25 п. п до 4,5% на фоне роста инфляционных рисков. В условиях ожидаемого дальнейшего ужесточения ДКП на среднесрочном горизонте ряд банков рассматривают возможность предложения ипотечных продуктов по плавающим ставкам, доля которых сейчас на рынке невелика (менее 0,1%). Банк России выдвинул для обсуждения несколько методов превентивного регулирования данного сегмента, чтобы избежать накопления рисков. Большинство предложенных мер направлены скорее на снижение системных рисков за счет ограничения резкого роста кредитов с плавающими ставками в экономике, но не ориентированы на снижение рисков тех заемщиков, которые все-таки примут решение о получении таких кредитов. Поэтому наиболее действенным, на наш взгляд, представляется введение законодательных ограничений на величину изменения процентной ставки и срока погашения для кредитов с плавающей ставкой. При этом целесообразно будет законодательно закрепить обязательное письменное информирование заемщиков о величине изменения ежемесячного платежа или срока погашения при максимальном изменении процентной ставки, которое существует в ряде стран. Понимание графика платежей, по которому будут производиться выплаты при наиболее неблагоприятном развитии ситуации, позволит заемщикам в полной мере оценить свои риски и принять взвешенное решение о выборе плавающей или фиксированной ставки. Соответственно, банки при реализации такого механизма получат частичную компенсацию процентных рисков, но значительно снизят вероятность реализации кредитных рисков, так как заемщики будут взвешенно и на основе полной информации принимать решение об условиях получения кредитного продукта.
Решение о завершении или пролонгации льготной ипотечной госпрограммы под 6,5% также станет одним из ключевых факторов для динамики цен на недвижимость. В случае продления программы на прежних условиях возможен перегрев рынка недвижимости на фоне роста цен, вследствие чего выгода от льготных ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если она будет завершена в 1-м полугодии 2021-го, то во второй половине года застройщики будут вынуждены ограничить повышение цен, чтобы сохранить спрос.
В результате масштабных программ реструктуризаций вызовы по управлению качеством ипотечного портфеля, связанные со снижением платежеспособности населения в условиях пандемии и ее последствий, почти в полной мере перенесены на 2021 год. В 1-м полугодии 2021-го темп прироста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года (8–10%), однако в 2-м полугодии возможно более активное ее увеличение (на 12–15%) в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам и окончанием послаблений Банка России по оценке качества розничных ссуд. Однако для банковского сектора в целом данный рост будет не��ритичным.
Проблемы могут возникать, когда заемщику нечем платить за ипотеку. Зарплату он получает в рублях, а доллар в это время может расти. Рост валюты – это одновременно и минус и плюс такой ипотеки. Так как человек получает зарплату в рублях, клиенту может не хватать даже этого дохода для ежемесячного платежа. Из-за этого возникают проблемы с выплатой ипотеки. Это еще полбеды. Полная беда придет, если человека и вовсе уволили с работы.
Что делать в этом случае? То же самое, что и при возникновении такой ситуации с обычной ипотекой. Идти в банки и разговаривать с сотрудниками организации. Необходимо договориться с банком. Возможно, придется продавать залоговое имущество. Но даже в этом случае стоимости залогового имущества может не хватить, и придется с каждой зарплаты отчислять проценты банку.
Можно, конечно, реструктуризировать или рефинансировать ипотеку, но мало банков могут пойти на рефинансирование валютной ипотеки. Придется оформлять слишком много документов. Поэтому стоить взять вторую ипотеку (тоже валютную) для покрытия первой.
Еще один минус валютной ипотеки в том, что ее нельзя рефинансировать в обычную, если только это не прописано в договоре кредитования.
- 05.07.2021 г. ВТБ сохраняет пониженную ставку по ипотеке с господдержкой
Банк ВТБ принял решение не повышать ставку по льготной ипотеке на новостройки после 1 июля и сохранил ее в диапазоне 5,7-5,9% годовых. Об этом сообщается в пресс-релизе кредитной организации.
- 05.07.2021 г. Более 556 тыс. ипотечных кредитов выдали по льготной программе на новостройки под 6,5%
Число семей, воспользовавшихся программой льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, составило 556,2 тыс, сообщил журналистам вице-премьер Марат Хуснуллин.
- 05.07.2021 г. Эксперты объяснили, зачем россияне берут по две ипотеки
Жители Москвы нередко стали брать по несколько ипотек. Как рассказал глава сервиса «Циан.Ипотека» Михаил Кочеров, среди клиентов организации 13% уже ранее брали ипотеку, а у 7% она не погашена.
- 05.07.2021 г. Путин расширил возможность ипотечных каникул для самозанятых и ИП
В качестве подтверждения факта снижения дохода заемщика, который требует предоставить ему ипотечные каникулы, банки будут принимать не только справку 2-НДФЛ (которую могут предоставить наемные работники), но и другие документы — справку о состоянии расчетов по налогу на профессиональный доход, книгу учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя.
- 05.07.2021 г. ВТБ на «переходный период» сохранил пониженную ставку по льготной ипотеке
ВТБ решил ввести «переходный период» по ставкам льготной ипотеки, сохранив их «на первом этапе» на прежнем уровне. Ранее о сохранении пониженных ставок объявил основной конкурент ВТБ — Сбербанк.
- 05.07.2021 г. В правительстве оценили спрос среди россиян на льготную ипотеку
Более полумиллиона займов под 6,5% годовых было выдано в прошлом году в рамках программы льготной ипотеки. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. «Всего кредиты под 6,5% на общую сумму 1, 7379 трлн рублей получили 556 200 семей, эта программа стала одной из самых эффективных антикризисных…
- 02.07.2021 г. Средний срок ипотеки в России превысил максимальный показатель за три года
В России увеличился средний период, на который россияне берут ипотеку.
- 02.07.2021 г. Путин оценил влияние льготной ипотеки на рост цен
Льготная ипотека, несмотря на рост цен на жилье, сыграла положительную роль, заявил президент в ходе «Прямой линии».
- 02.07.2021 г. Набиуллина оценила риски ипотеки и потребкредитования
Рост ипотечного и потребительского кредитования в России в 2021 году может оказаться выше 20%. Об этом заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина в выступлении на Международном финансовом конгрессе.
Сегодня в продаже:
- Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗИздательство: Проспект. Год: 2021. Серия: Законы и Кодексы.
Текст закона подготовлен с использованием профессиональной юридической системы «Кодекс», сверен с официальным источником и приводится по состоянию законодательства на 15 октября 2020 г…
- Ипотечные ценные бумагиИздательство: Институт экономики города. Год: 2008. Серия: Жилищное финансирование.
Центральной проблемой ипотечного жилищного кредитования является формирование долгосрочной ресурсной базы. Поэтому главным направлением развития ипотечного рынка является совершенствование инструментов и институтов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. К числу существенных источников финансирования ипотечных жилищных кредитов…
Несмотря на молчание Путина, государство продолжает оказывать помощь должникам. Для этого правительством предусмотрена специальная программа, позволяющая покрыть часть задолженности государственными средствами.
Для этого нужно:
- обратиться в АИЖК с просьбой помочь рассчитаться по долгам;
- подать заявление в банк с просьбой провести реструктуризацию;
- дождаться решения и снизить размер долга.
Особенность данной программы в том, что пошедшему навстречу клиенту банку полагается государственная компенсация в 600 тысяч рублей, а главный минус в том, что претендовать на господдержку могут лишь отдельные категории граждан.
ЦБ РФ предложил банкам конвертировать валютные кредиты в рублевом эквиваленте по низкому курсу, зафиксированному на первое октября 2014 года. Стоимость доллара 39,39 рубля, евро – 49,94 рубля. Рекомендация не носит обязательного характера. Вице-президент ВТБ Андрей Осипов прокомментировал позицию банка, отмеив, что конвертация валюты ниже, чем биржевой курс, не планируется. На ВТБ пришлась примерно четверть всего валютного жилищного кредитования России. Эти кредиты составили менее одного процента его ипотечного портфеля.
В последнем месяце ВТБ принял восемьсот решений по реструктуризации валютных займов. Но реализовались только несколько десятков. Валютные заемщики сбиты с толку действиями ЦБ, а также депутатов. И допускают просроченную задолженность. А ведь есть возможность снизить ипотечный платёж в 1,5-2 раза.
Правительственное решение по валютному ипотечному кредитованию определило список тех, кто может рассчитывать на реструктуризационный процесс имеющегося долга. Речь идет о таких категориях граждан:
- молодых семьях;
- лицах, являющихся бюджетниками;
- ветеранах и участниках военных операций;
- заемщиках, получавших ипотечные субсидии от государственных органов.
Но в таком случае обязательно должно быть соблюдено следующее условие – у заемщика должны серьезно уменьшиться доходы. Требуется документальное подтверждение этого факта. Если прибыль семьи за несколько месяцев упала на 30% либо сумма ежемесячной выплаты выросла на 30% (пересчет осуществляется в рублях по нынешнему курсу), у заемщика есть право на предоставление ему одного из способов реструктуризации задолженности.
В прошлом году государством были выделены из бюджета деньги, направляемые на частичную компенсацию валютного займа. Эта субсидия составляет не более 10% оставшегося займа. Максимальный компенсационный размер равен 600 000 рублей. В 2018-м году органы государственной власти продолжают оказывать помощь гражданам, попавшим в сложное положение.
Валютная ипотека — последнее решение правительства
Подача клиентом заявления в судебную инстанцию в нынешнем году — это не самый лучший способ решить проблему с валютным ипотечным кредитованием. Но, если ознакомиться с судебной практикой (с тем, какие решения уже были ранее приняты российскими судебными инстанциями), здесь не все так однозначно. Так, суд может заставить банковскую организацию осуществить перевод валютной ипотеки в рублевую (по строго обозначенному курсу). Такое встречается довольно часто, но это вовсе не инструкция к действию. Решение всегда остается за судом – с учетом каждого конкретного случая.
Но, как правило, чаще сами кредитные организации идут на пересмотр заключенного соглашения и дают возможность гражданам сделать условия погашения долгов более лояльными. Поговорим об этом далее.
Сложности с существующими валютными кредитными продуктами оказались для многих россиян, взявших ипотеку в евро или долларах, очень значительными.
Самостоятельно решить их оказалось невозможно.
В 2010 году лиц, оформивших валютные ипотечные кредиты, по статистическим данным, было примерно 80 тыс. человек.
На основании данных агентства по ипотечно-жилищному кредитованию примерно у 5 тысяч из которых к данному момент уже имелась крупная просрочка по задолженности.
Большинство таких заемщиком, разумеется, оказались жителями федеральных городов РФ: Москвы и Санкт-Петербурга.
Реструктуризация валютной ипотеки означает, что банк соглашается пересмотреть условия договора займа, предоставив должнику определенные преференции.
Например, он может:
- Увеличить срок действия договора займа, тем самым уменьшив ежемесячную нагрузку на должника.
- Перевести валютный долг в рублевый эквивалент по льготному курсу.
- Изменить график внесения платежей.
- Предоставить должнику отсрочку.
- Не начислять пени и штрафы за просрочку.
Желая реструктуризировать непосильный долг, клиент вправе обратиться в банк с соответствующим заявлением, в котором он сообщает причину своей неплатежеспособности и предлагает выход из сложившейся ситуации.
Юристы рекомендуют обращаться в банк заранее, как только гражданину стало известно о возможных финансовых трудностях. Своевременная реструктуризация займа поможет избежать заемщику штрафных санкций.
Недостатком этого способа взаиморасчета с банком, как правило, становится конечное увеличение денежной суммы, которую придется вернуть кредитору. Помогая заемщику, финансовое учреждение помнит о своих интересах, поэтому сделает реструктуризацию ипотеки максимально выгодной для себя.
На 2014-2015 гг. пришелся пик публичных протестов валютных ипотечников. В непомерно возросших платежах по кредиту они обвиняли власть, ЦБ и финансовые учреждения, выдавшие им ссуды. Граждане пикетировали офисы банков, препятствовали их работе, добивались встречи с должностными лицами. Их основным требованием было законодательно заставить банки реструктуризировать займы в иностранной валюте на условиях, приемлемых для получателей кредитов.
Однако, несмотря на протесты, серьезного изменения в пользу валютных заемщиков российское законодательство не претерпело. Реструктуризация долга происходила (и продолжает происходить) не принудительно, а по доброй воле банка.
Отдельные экономисты считают, что резкое понижение рубля и прочие финансовые сложности в России могут привести к очередному кризису. При этом должники могут лишиться приобретенного в кредит жилья, в случае отсутствия мер государственной поддержки. Банками было принято решение в 2021 г. закрепить курс доллара на уровне 40 руб. Данное решение может вызвать существенные финансовые убытки кредитных учреждений, а в итоге могут страдать клиенты банков.
Банки не могут выплачивать неустойки по имеющимся депозитам.
Итоговым вариантом государственных мер является предоставление финансирования из бюджета. Указанные средства направляются на компенсации заемщикам, получившим ипотечный кредит в иностранной валюте.
В 2021 году правительство РФ имеет намерение пойти на следующие меры:
- Расчет совокупного размера задолженности по ипотеке может осуществляться исходя из стоимости доллара США, существовавшей до кризиса.
- В отношении заемщиков могут приниматься меры социальной помощи от государства. Но такая программа не применяется к гражданам, приобретшим недвижимость в рамках коммерческой деятельности.
- Процентная ставка по ипотечным займам будет значительно понижена.
В 2021 году начала действовать государственная программа поддержки пострадавшим валютным должникам. Им будут возвращены частично денежные средства из федерального бюджета РФ.
Еще в 2015 году Центральный Банк РФ рекомендовал банкам рассмотреть вопрос о реструктуризации.
Эта рекомендация не носит для банков обязательный характер, они по своему усмотрению могут применять его.
Перевод задолженности из валюты в рубли по стоимости 40 рублей за 1 доллар и 50 рублей за 1 евро, мог привести существенным убыткам банков.
В частности, Банк ДельтаКредит во исполнение этого Постановления правительства под номером №373 ввел несколько кредитных программ для содействия валютным должникам.
Заемщики могут так уменьшить размер задолженности на 10 процентов, однако не больше чем 600 тыс. руб., со снижением процентов до 10% на оставшийся срок.
При реструктуризации валютной ипотеки размер ежемесячных платежей может быть снижен на 1 год либо до завершения действия договора при повышении его срока.
Отдельные банки ввели свои программы рефинансирования задолженности в рубли, чем воспользовались многие их клиенты.
По каким причинам могут отказать в ипотеке смотрите статью: почему отказали в ипотеке.
ВТБ установил в качестве базового стандартный курс, однако ввел пониженные ставки.
Валютные заемщики этих банком смогут воспользоваться указанными акциями до 2021 года.
«Газпромбанк», Банк «Хоумкредит», «Совкомбанк» и «Абсолют банк» по валютным ипотечным кредитам установили пониженный курс, который составляет от 45 до 60 руб. за один доллар.
Сбербанк РФ предложил следующие условия:
Перевод иностранной валюты в рубли на момент оформления договора ипотеки Компенсация расходов банка до 30% от размера задолженности Однако рефинансирование допускается не только там, где была выдана ипотека, но и в другом банке.
Во время кризиса, безусловно, таких банковских предложений мало, но кому-то это может оказаться очень полезным.
Без мер дополнительной поддержки заемщикам не решить сложную ситуацию.
При этом банки-кредиторы также заинтересованы в том, чтобы восстановить поступление регулярных платежей от должников.
Поэтому банки вводят разные программы.
Кроме прочего, в отношении клиентов банка могут применяться кредитные каникулы, т.е. они могут быть освобождены на срок от 6 месяцев до 1 года от оплаты основной задолженности, в этот срок оплачиваются только проценты.
Пересмотр задолженности по кредитам, как правило, не приводит к выгоде банков.
Отдельные банки могут продлевать срок ипотеки за счет снижения платежей, а другие за счет изменения графика платежей, например, вводя новые схемы оплаты.
Почему же клиенты банков так охотно шли на выбор иностранной валюты в качестве средства платежа по кредиту?
В ситуации до того, как произошел резкий скачок стоимости иностранной валюты, имелся спрос на предоставление валютных кредитов.
На это граждан мотивировали следующие факторы:
Получение дохода в иностранной валюте или доход привязанный к курсу валюты Неограниченный оборот иностранной валюты (доллара) в РФ оборот и хранение не требует разрешения органов власти Пониженный начальный взнос отдельных банках ниже рублевых кредитов на 4-5% Выставление цен в валюте самими застройщиками агентствами недвижимости и продавцами в денежных единицах иных государств Предоставление кредита размером 100% от стоимости недвижимости Продолжительные сроки действия кредитных договоров Поддержка государственных органов и низкий курс валют В результате повышенного спроса банки активно использовали недорогие кредитные продукты западных банков.
Напротив, Центральный Банк РФ не мог предложить таких выгодных условий, поэтому коммерческие банки, действующие на территории нашей страны не предоставляли низкие ставки в рублях.
Кроме того, сотрудники банков часто говорили своим клиентам, что валютная ипотека по всем условиям более выгодна.
Некоторые банки намекали будущим клиентам, что заявка на выдачу рублевой ипотеки не будет одобрена.
Однако когда потом должники стали обращаться за реструктуризацией займа в рубли, они получали отказ по различным причинам.
В одних банках сообщали о том, что подходящие программы отсутствуют, в других обращали внимание на неплатежеспособность должника или просто без объяснения причин затягивали время.
В итоге сложилась ситуация, что задолженность валютных должников увеличилась в 2 раза больше при пересчете на рублевый эквивалент.
От внезапно изменившихся обстоятельств при кредитовании никто не застрахован. Если человек лишился работы, утратить здоровье или бизнес, то с выплатой ипотеки возникнут серьезные проблемы.
При росте задолженности на нее начисляются пени и штрафы. Реструктуризация не меняет положения в положительную сторону.
В результате может сложиться ситуация, что семья лишается жилья, причиной этому является валютная ипотека. Суды не могут решить вопрос в пользу должников.
При аннуитетном типе платежей первоначально банком удерживаются проценты по кредиту, но вот основной долг практически не уменьшается.
При такой ситуации для клиентов банка единственным разумным способом не влезать в еще большие долги является продажа заложенного жилья.
Однако рынок жилья практически не меняется, а приобрести заложенную квартиру желающих немного.
Чересчур сложной будет эта процедура, плюс вероятность лишиться денежных средств крайне высока.
Похожие записи:
- Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗИздательство: Проспект. Год: 2021. Серия: Законы и Кодексы.