Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зачет неустойки по ДДУ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2020 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2022 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.
- низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
- безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
- неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
- жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.
Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ
Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.
Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.
— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.
Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.
Проблема дольщика со сроками получения жилья — его личная. Деньги за квартиру застройщик начал получать еще на этапе котлована. Предприимчивые спекулянты, не опасаясь 13% налога, распродают квартиры как только общей массе населения становиться понятно, что жилье в удобном месте и стоит своих денег. Как правило, это происходит на этапе возведения первых четырех этажей. Из обычных смертных – это те люди, которые в ситуации с застройщиком в самом выигрыше.
За каких – то полгода капитализация достигает в 0,5 – 1,5 миллиона рублей. Застройщик так же реализует квартиры самостоятельно. Обычно он это делает через фирму — девелопера. Поскольку спекуляция на рынке недвижимости заставляет цену для конечного потребителя повышаться, срок продажи квартир затягивается. Те граждане, которые покупают квартиры для себя начинают начинают терпеливо ждать. В суд идут не все дольщики, поэтому для застройщика бывает рентабельно подождать с передачей ключей. Иногда дольщик не может закончить стройку по объективным причинам. Например, администрация отказывается принимать дом в эксплуатацию.
Для защиты граждан законодатель пока не придумал ничего лучше, кроме взыскания неустойки. И поверьте, этот механизм реально работает и позволяет компенсировать потраченное время.
Для чего нужно спешить? Из 10 застройщиков 7 выводят деньги. Схема банальна до жути. На любой объект привлекаются субподрядчики из числа своих. Они за деньги застройщика иногда выполняют почти все работы по строительтсву. Проверка всех субподрядчиков для чиновников дело емкое и хлопотное. Пока дойдет до установления истины застройщик либо достроит объект либо обанкротится.
Непроданных квартир нет — они уже в карманном ООО. Однако, вывести деньги сразу застройщик не всегда может. Из-за этого к застройщику начнут задавать вопросы контролирующие органы. Поэтому, у каждого застройщика наблюдается движение по счету до момента сдачи последней квартиры. С момента сдачи по истечении 12 месяцев у застройщика, как правило, денег не остается. За исключением случаев, когда застройщик взял другой объект в работу или является добросовестным бизнесменом.
Главный промах дольщика дожидаться акта приема – передачи
Кто-то боится, что квартиру ему не отдадут. Что абсолютно зря, если застройщик не смог ввести дом в эксплуатацию, то квартиру он отдать не сможет и так. Если застройщик ввел дом и уже начал передавать квартиры, то застройщик не будет намерен отказываться от передачи квартиры. Если сотрудники застройщика приглашают юриста или начальника для того, чтобы как ограничить дольщика в правах — это замечательно лечиться жалобой прокурору или в Росстройнадзор.
После сдачи гражданам квартир, остатки зачастую уходят девелоперу — в карманные ООО. Это если продажей квартир девелопер не занимался изначально. То есть застройщик спокойно начинает выводить активы.
Подача иска не препятствует подписанию акта приемки, а ускоряет передачу квартиры.
Порядок расчета неустойки по договору долевого участия
Период неустойки по дду не ограничен. Размер зависит от цены квартиры. Так от квартиры стоимостью в 2 миллиона рублей неустойка составляет 176 тысяч за год. Размер неустойки зависит от учетной ставки ЦБ РФ и может варьироваться.
Судья зачастую уменьшает неустойку, но в разумных пределах. И делает это далеко не каждый судья и только по обоснованному заявлению застройщика. Поскольку госпошлиной требование по неустойке не облагается имеет смысл заявлять неустойку в максимальном размере.
К неустойке добавляется штраф который равен половине от размера пени. Говоря о неустойке в этой статье мы имеем в виду пеню. Если до рассмотрения дела судом квартира Вам так и не передана, можно заявить требования о взыскании неустойки на будущее. Кроме указанного стоит попросить еще моральный вред. Его размер варьируется от 1 тысячи рублей до 50 тысяч рублей.
Если Ваш договор заключался не по 214 — ФЗ, то штраф и моральный вред будут применимы от позиции суда.
Услуги представителя так же рассматриваются и компенсируются судом. Их размер может быть уменьшен. Средняя сумма компенсации составляет 14 тысяч рублей из расчета 1 судебной заседание и составление иска.
Порядок взыскания неустойки по дду выглядит следующим образом
Подаем претензию (это необязательный этап, но есть вероятность, что судья вернет иск без претензии). Хотя многие судьи указывают в своих решениях на необязательность подачи претензии, лучше подстраховаться. По истечении 10 дней с момент получения претензии застройщиком подаем иск.
Подача осуществляется либо по месту регистрации дольщика, либо застройщика. Можно по месту нахождения объекта строительства. Мы крайне не рекомендуем это делать ибо судья может не согласиться с возможностью такого рассмотрения. Отрицательная практика, к сожалению существует. Передача дела из суда в суд займет 3 месяца минимум.
В иске указываем все, что подлежит взысканию. Опционально можно включать требования о признании недействительным некоторых пунктов договора по ДДУ, если они нас не устраивают.
В заседаниях имеет смысл обращать внимание на сроки рассмотрения дела. Некоторые судьи, как кремень, рассматривают в положенные 2 месяца. При явке застройщика нередко рассмотрение проходит в 1 заседание. Некоторые наоборот — растягивают процесс.
После получения судебного решения важен анализ застройщика, как судебного оппонента. Если застройщик не интересуется судьбой процесса, есть вероятность, что апелляция подана не будет. Тогда исполнительные листы можно получить через месяц после оглашения решения. Плюс время на почтовую пересылку решения. Если застройщик активен — имеет смысл подать апелляцию самому (конечно, если решение Вас не устроило). Дело в том, что застройщикам нередко восстанавливают пропущенный срок на подачу жалобы и дело опять растягивается. Апелляция рассматривает быстро. Это одновременно плюс и минус. В нашем случае это жирный и уверенный плюс.
Получение исполнительных листов позволяет обратиться к банку за списанием денег со счета. Именно в банк, а не к приставам. Если на счету уже пусто — то к приставам.
Даже если застройщик совсем Вас подвел и свои активы распродал или вывел, у Вас остается возможность закрыть зачетом требования застройщика к Вам. Например, за увеличенную площадь квартиры.
Для жителей Крыма — бонус. Аналитика по застройщикам в Симферополе.
В Симферополе строят много. Это раньше строили мало, а теперь строят много. Многие пророчат даже спад стоимости жилья и ссылаются на Краснодарский опыт. Кто-то пророчит рост стоимости, как в Москве. Мы же, как рыцари права, поговорим о проблеме юридического характера — эскроу и возможность компенсации.
Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация
Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.
Елена Павлович приводит следующие документы:
• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.
• Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.
• Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.
• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.
Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.
По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.
Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.
«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.
«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.
Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?
Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:
1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.
2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.
3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!
«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.
4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).
Согласно действующему законодательству в сфере долевого строительства при нарушении застройщиком установленных сроков передачи объекта по ДДУ дольщику начисляется неустойка. Компенсация выплачивается из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки с даты, когда жилое помещение должно было быть передано, до даты фактической передачи (подписание соответствующего акта).
При этом пандемия и связанные с ней ограничения привели к задержке в строительстве многих объектов по объективным причинам. И законодатель, чтобы поддержать строительную отрасль и не допустить массового банкротства компаний, временно ограничил ответственность застройщиков: штрафные санкции за срыв сроков в период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. не применяются. Причем это положение действует независимо от того, до или после его введения суд принял решение о начислении неустойки по день фактического исполнения застройщиком своего обязательства.
При начислении неустойки уже после вынесения решения суда (так, при срыве сроков в период моратория неустойка исчисляется со 2 января 2021 г.) ее размер определяется судебным приставом-исполнителем. Если есть вопросы касательно суммы, подлежащей уплате, пристав может обратиться в суд за ее расчетом. Независимо от даты вынесения решения суда период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. при начислении не учитывается.
Перед обращением с соответствующими требованиями в суд необходимо удостовериться, что застройщик своевременно не выполнил свои обязательства по передаче квартиры. Для этого нужно убедиться, что просрочка действительно наступила. Возможно указание нескольких дат в ДДУ. По этой причине получатели недвижимости могут запутаться в вопросе начала неустойки. Если условия договора размыты и двусмысленны, то в суде понадобится потребовать разобраться в буквальном толковании пунктов сделки.
Если истец в заявлении принимает во внимание дату ввода дома в эксплуатации, то суд откажет в присуждении неустойки, либо существенно ее сократит. Время ввода дома в эксплуатацию и дата фактической передачи квартиры не тождественные понятия. Так, в договоре может быть предусмотрено обязательство застройщика передать квартиру в течение 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Даже если дом ввели в эксплуатацию с опозданием, то неустойку можно потребовать взыскать по истечении 6 месяцев после подобной процедуры.
Часто договор долевого участия подменяют сделками иного характера. Вместо долевого строительства гражданина могут убедить подписать договор уступки права требования или инвесторского соглашения. В подобных сделках может быть указана стоимость квартиры в 1 кв.м. либо цена всего соглашения (без обозначения стоимости квартиры). Если объект сделки полностью не идентифицирован в договоре, то это тоже может стать проблемой для взыскателя. Обращать внимание также нужно на площадь недвижимости. Если она не обозначена, то цену за 1 кв. м. недвижимости нужно умножить на площадь жилья.
В суде понадобится уточнить момент, какая именно квартира передается получателю (технические параметры недвижимости, ее адрес). Возможны ситуации, когда в договоре только указывается дата предоставления недвижимости, но не обозначаются сроки передачи конкретной квартиры. Если в сделке такие сроки не указаны, то предполагается, что застройщик обязан передать квартиру в разумные сроки, которые исчисляются фактической сложностью возведения объекта.
Взыскание штрафных платежей осуществляется согласно Закону о защите прав потребителей. До обращения в суд понадобится оформить застройщику претензию. Ее можно составить даже если застройщик передал квартиру с опозданием. Исполнение обязательства не освобождает от обязанности оплаты неустойки. Претензия должна быть оформлена в письменном виде на имя юридического лица, которое выступало контрагентом по договору долевого строительства.
При расчете неустойки желательно учитывать следующее:
-
Направлять претензию лучше заказным письмом с описью вложения. Если привести документ застройщику самостоятельно, то он может его проигнорировать или неумышленно «потерять»;
-
Обращаться за неустойкой желательно до передачи квартиры и подписания акта приема-передачи. Если иск подавать уже после получения жилья, то есть риск, что компания обанкротится и даже при выигрыше в суде застройщик не получит положенных выплат. Следует учитывать, что застройщик может намеренно банкротить компанию, поэтому не следует копить слишком большую неустойку. Это еще не выгодно потому, что суд, со ссылкой на ст. 333 ГК РФ, может снизить неустойку (как и проценты за пользование чужими деньгами) ввиду несоответствия ее размерам реальному ущербу заявителю. Юристы рекомендуют обращаться за взысканием в суд, если размер неустойки составляет 200 тыс. рублей.
-
Дополнительно можно потребовать взыскать пени за отделку и другие недостатки по закону о защите прав потребителей. Ее размер не может 3% от цены отделки за каждый день просрочки.
-
При расчете неустойки учитывается, что застройщик может вынуждать дольщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков передачи квартиры. Но даже если такой документ подписан, то это не освобождает застройщика от обязанности взыскать неустойку за допущенное время просрочки.
Многие дольщики опасаются, что застройщик может не передать квартиру после того как взыскатель обратится в суд за неустойкой. Застройщик должен передать жилье в состоянии, пригодном для проживания. Не следует отказываться от получения квартиры (подписания акта приема передачи) после направления застройщиком официального уведомления. Если дольщик не примет квартиру в течение двух месяцев после получения уведомления, то застройщик вправе подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке и тогда неустойку можно будет получить в уменьшенном размере.
Получить неустойку можно и по договору уступки права требования платежа. Но существует риск, что застройщик, выступающий ответчиком по иску, потребует признать в суде такую уступку притворной сделкой.
Перед обращением в суд за неустойкой следует убедиться в дате ввода дома в эксплуатацию. Ошибки могут быть предусмотрены в сроках ввода. Независимо от финансовых проблем застройщика дольщик вправе требовать неустойку, а также устранения недостатков переданного жилья. Предусмотрена возможность взыскать штраф за несвоевременное устранение выявленных недостатков (50% от суммы требования потребителя).
При оформлении иска также можно потребовать стоимость понесенных расходов, в том числе затрат на строительную экспертизу. Она может потребоваться при выявлении недостатков жилья, в том числе скрытых. Возможна проблема, касающаяся необходимости оплаты дополнительных квадратных метров.
Если такая погрешность предусмотрена в договоре, то платить придется. При отсутствии в договоре пунктов, предусматривающих оплату дополнительных квадратных метров, дольщик может требовать квартиру в строго оговоренном метраже. Даже если квартира передается по уступке права требования, то неустойка все равно может быть взыскана прежним дольщиком. Для взыскания неустойки и судебного представительства целесообразно заручиться поддержкой компетентного юриста.
Калькулятор расчета неустойки по ДДУ 2021 года работает онлайн по правилам расчёта неустойки, описанным в ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
В настоящее время в расчётах пени на основании данного федерального закона ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке ЦБ РФ. Калькулятор неустойки учитывает актуальный размер ключевой ставки (5,5% от 11.06.2021).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Просрочка считается со дня, следующего за датой передачи квартиры, предусмотренной Вашим Договором долевого участия.
Например, «застройщик обязан передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства в срок до 10.06.2021». Следовательно, начало периода просрочки необходимо считать с 11.06.2021.
| Цена договора: | Период просрочки: | Ставка: | Формула: | ||
| с | по | дней: | |||
| Итого: 0 руб. | |||||
В чем плюсы калькулятора ДДУ онлайн? Все просто: сумма неустойки ДДУ считается автоматически. Для использования калькулятора нужно просто подставить значения и вы получите точную сумму неустойки с учетом ключевой ставки ЦБ РФ, которая периодически меняется, и количества дней просрочки, рассчитываемых также автоматически. Таким образом, расчеты с помощью калькулятора неустойки по ДДУ онлайн всегда актуальны.
Внимание! Расчет носит исключительно справочный характер. Со своей стороны предлагаем квалифицированную юридическую помощь адвоката и юриста по ДДУ по вопросам подготовки искового заявления о взыскании неустойки, штрафа, морального вреда, убытков, расходов на оплату юридических услуг, а также защиту прав и законных интересов дольщиков в суде.
Для начала прочитайте и запомните следующую информацию:
Неустойка не начисляется за период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — подробности здесь.
Я теперь переходим к образцам. Я загрузил несколько исковых заявлений в зависимости: от факта передачи квартиры; от количества дольщиков; от попадания просрочки на неучтенный период; от наличия несовершеннолетних дольщиков. Основной момент здесь факт передачи квартиры.
Всего получилось 12 образцов. Файлы имеют расширение docx. В них я указал себя как представителя истца. Если в суде истцов не будет представлять адвокат, просто удалите в иске упоминание об этом.
- Квартира не передана, не подписан акт приема-передачи
- Один дольщик, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Один дольщик, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, без несовершеннолетних, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, без несовершеннолетних, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, среди них есть несовершеннолетний, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, среди них есть несовершеннолетний, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Какие обязательства стороны принимают на себя по ДДУ
- Способы оплаты по договору
- Чем грозит дольщику задержка платежа
- Пеня законная и договорная, в чем разница?
- Как производится расчет пени
- Возможно ли приостановить платежи или изменить график оплаты
Основной обязанностью дольщика является своевременная оплата по договору. Чтобы это не стало непосильным бременем, необходимо заранее рассчитать свои силы и взвесить все положительные и отрицательные моменты участия в долевом проекте. В случае нарушения своих обязательств по внесению платежей, с дольщика взыскивается пеня за просрочку оплаты. Если выплаты будут систематически задерживаться, застройщик может вообще прекратить все отношения с участником и расторгнуть договор по своей инициативе. Все эти моменты необходимо учесть перед подписанием ДДУ.
Как дольщику взыскать неустойку с застройщика после пандемии?
Отношения между строительной фирмой и участником регулируются ДДУ, условия которого должны полностью соответствовать положениям 214 ФЗ. В соответствии с законом в условиях договора четко прописываются обязательства, принимаемые на себя обеими сторонами. Застройщик должен построить и в положенный срок передать дольщику квартиру, а участник обязан вовремя вносить необходимые платежи. За срыв сроков закон установил определенные штрафные санкции и для одной, и для другой стороны.
Важно!
Участник обязан вносить платежи до даты (включительно), установленной в договоре. Если дольщик просрочил единовременный платеж или нарушил график внесения очередной оплаты, то со следующего дня ему начинает начисляться пеня. Застройщик может потребовать уплату пени в рамках исполнения контракта. При значительной просрочке закон позволяет ему в одностороннем порядке аннулировать договор с дольщиком и одновременно выставить счет на неустойку по договору долевого участия в строительстве.
Когда девелопер может по своей инициативе расторгнуть ДДУ:
- просроченный платеж не выплачивается дольщиком два месяца и более;
- участник более чем три раза за год нарушил график оплаты.
Однако закон и в этих случаях гуманно подходит к просрочке обязательств со стороны граждан и обязывает застройщика, прежде чем расторгнуть договор, направить участнику предупреждение о необходимости внесения оплаты. Если в течение месяца со стороны дольщика не последует никакой реакции, застройщик может отправить ему уведомление об аннулировании ДДУ с требованием о выплате неустойки.
Следует учесть, что договор считается расторгнутым с момента отправки письма. Через десять будних дней после этого девелопер обязан возвратить деньги дольщику. Однако закон не позволяет застройщику высчитывать неустойку с этой суммы.
ГК определяет неустойку как сумму, которую должна выплатить сторона, нарушившая свои обязательства по договору. Вместе с тем существует два вида пени: законная и договорная. Первая предусмотрена в Федеральном законе и является обязательной для конкретного вида нарушений, ее размер определяется на законодательном уровне. Вторая устанавливается по соглашению сторон, которые самостоятельно определяют ее размер и условия выплаты.
За нарушения условий ДДУ, допущенные как застройщиками, так и дольщиками, предусмотрена законная неустойка. Однако в договорах нередко можно найти пункты, в которых для расчета неустойки по ДДУ используются завышенные процентные ставки. Такие условия договора рассматриваются законодателем как ущемление прав граждан.
По сложившейся судебной практике, если виноват обычный гражданин, а неустойка в договоре прописана выше, чем в законе, применяется законная пеня. Поэтому независимо от того, какая неустойка предусмотрена в ДДУ, пеня будет рассчитываться исходя из формулы, приведенной в законе.
В 214 ФЗ приведена формула, которая применяется для расчета неустойки. Для вычисления пени используется ключевая ставка Центробанка, действующая на момент исполнения обязательств. Сегодня она составляет 10%. За основу берется 1/300 ставки от суммы, которую задолжал дольщик, за один день. Как рассчитать пени за просрочку оплаты самостоятельно, можно посмотреть ниже.
Формула расчета:
Пеня = Сумма долга × 10%/300 × количество просроченных дней
Например, дольщик должен был внести очередной платеж по договору в сумме один миллион рублей до 10 февраля 2017 года. Но деньги были перечислены застройщику только 15 марта 2017. В результате просрочка составила 34 дня.
1 000 000 × 10%/300 (0,033) × 34 = 11 333,33
Таким образом, размер пени за просрочку составляет 11 333,33. Дольщик помимо основного долга в один миллион рублей, должен будет оплатить застройщику пеню за тридцать четыре дня. Если он и дальше будет оттягивать оплату, то каждый день к сумме долга будет прибавляться 333,33 рубля.
Калькулятор неустойки по ДДУ (ст. 6 214-ФЗ)
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:
- 30.06.2019 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2019 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2019) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2019. Тогда получается, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 у участника появляется право на получение неустойки.
Оставьте свои данные, мы перезвоним Вам и проконсультируем по поводу расчёта неустойки.
Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.
Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить:
- договор об аренде жилья,
- документы, подтверждающие соответствующие расходы.
Практика судов общей юрисдикции Москвы и области показывает: судьи чаще всего не взыскивают вышеуказанные убытки с застройщиков, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи нарушения обязательства и убытков. Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.
Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.
Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.
- Надлежащее направление. Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
- Ссылка на закон. В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
- Банковские реквизиты. В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
- Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства.
Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.
На некоторых сайтах вы можете прочитать подобный текст:
«Необходимо помнить, что факт передачи претензии должен быть надлежащим образом подтверждён. Если претензия передаётся лично, то она должна быть составлена в двух экземплярах, на одном из которых представитель застройщика, принимающий претензию, обязан сделать соответствующую отметку: кем и когда был принят документ. Копия остаётся у дольщика и служит доказательством того, что он пытался решить вопрос в досудебном порядке.»
Такое могут написать только те, кто профессионально не занимается взысканием неустоек. Такой способ отправки не годится, потому что вручение надлежащему лицу будет недоказуемо. Вряд ли кто-то вам выдаст вместе с отметкой и доверенность на право приемки корреспонденции от застройщика. А если и выдаст, то не факт, что к тому времени она не будет отозванной. Поэтому если хотите получить штраф, отправляйте только письмом согласно нашим рекомендациям.
Если в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии застройщик не удовлетворил требования дольщика, то возникает право на штраф 50 % от суммы неустойки. Иск может быть подан в районный/городской суд:
по месту нахождения ответчика
по месту исполнения договора
по месту регистрации потребителя
по месту нахождения ответчика
по месту исполнения договора
по месту регистрации потребителя
Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения
Вы заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Срок передачи квартиры наступил,
а квартира не передана. Либо строительство еще не закончено, либо строительство закончено, но дом не вводят в эксплуатацию.
В этом случае застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.
Неустойка выплачивается
за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора.
Если участник долевого строительства физическое лицо — неустойка умножается на два.
Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.
Если в передаваемом вам объекте
долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.
Разумным сроком следует считать срок,
достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.
Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.
Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.
Если объект долевого строительства имеет недостатки,
наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.
Для взыскания неустойки с застройщика вам потребуются следующие документы:
В большинстве случаев это будет договор долевого участия в строительстве.
Современные разъяснения Верховного суда России
позволяют применять ответственность застройщика в виде неустойки и в том случае, когда был заключен не договор долевого участия в строительстве, а, например, предварительный договор купли-продажи.
Если вы заключили договор, в результате исполнения которого
должны были получить в собственность квартиру или иной объект строительства, и сроки передачи были нарушены, то вам нужно посоветоваться с юристом для того, чтобы понять, можно ли взыскать по нему с застройщика неустойку, установленную законом об участии в долевом строительстве.
Если вы приобрели права требования участника долевого строительства путем заключения договора цессии (уступки права) с первоначальным кредитором — дольщиком, то такой договор тоже понадобится при составлении юристом заявления в суд.
Необходимо оценить объем переданных по цессии прав. Кроме этого, имеет значение, кто являлся первоначальным кредитором — физическое или юридическое лицо.
Обычно это платежные документы на внесение денег за счет собственных средств и документы, подтверждающие перечисление банком заемных денег по кредитному договору.
И в том и в другом случае нужно взять в банке копии заверенных банком платежных поручений на каждый платеж.
Неустойка рассчитывается от цены договора с застройщиком, поэтому в суде потребуется подтверждение оплаты всей суммы по договору с застройщиком.
Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика можно подать в соответствии с правилами законодательства о защите прав потребителей об альтернативной подсудности в суд по месту жительства или пребывания потребителя — дольщика.
В этом случае потребуются документы в обоснование выбора именно этого суда и подтверждающие адрес вашего места жительства или пребывания.
Если вы вели какую-то переписку с застройщиком во время строительства или застройщик направлял вам какие-то уведомления, письма и т.п., то такие документы также обязательно показать юристу, который будет заниматься вашим делом.
Такие документы могут повлиять на период начисления неустойки, а также являться доказательствами определенных обстоятельств по делу.
Цена ДДУ х количество дней просрочки х (ставка ЦБ РФ/100) х (1/150). Переменных в формуле две: размер ставки Банка России и количество дней просрочки по ДДУ. Таким образом основное внимание при расчете неустойки нужно уделить правильному определению даты начала периода просрочки, дате его окончания и ставкам Центрального банка.
Можно ли оплатить ДДУ, за счет неустойки? — ДА!
Просрочка по ДДУ начинается со следующего дня за датой, когда квартира должна быть передана по условиям договора долевого участия. Иногда застройщики эту дату в договоре явно не указывают, что приводит истцов к затруднениям в определении начала периода просрочки.
Срок исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства квартиры является существенным условием договора. Однако застройщик не обязан его указывать в виде календарной даты. В ДДУ срок передачи квартиры по акту иногда «привязывают» к какому-либо событию. Чаще всего это дата ввода в дома эксплуатацию, которую указывают в качестве ориентировочной, что ещё более запутывает дольщиков.
Например — «квартира подлежит передаче участнику долевого строительства не позднее 90 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочная дата ввода в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2020 года». Из этого следует, что передаточный акт должен быть подписан не позднее 29.12.2020 года.
Третий квартал заканчивается 30.09.2020 года. 90 календарных дней начинают исчисляться с 01.10.2020г. включительно. Последним днём будет 29.12.2020г. Со следующего дня начисляются пени за просрочку по ДДУ. Именно так определяет суд эту дату.
Если в ДДУ явно указаны две календарные даты: ввода в эксплуатацию и передачи квартиры по акту, то для расчета неустойки по ДДУ имеет значение только последняя дата. Срок ввода в эксплуатацию не имеет практического значения и является маркетинговым ходом на этапе продажи объекта.
Неустойка, взимаемая с застройщика за нарушение сроков передачи по ДДУ, рассчитывается по следующей формуле:
Размер неустойки = 1⁄300 ставки рефинансирования ЦБ РФ × цена договора × количество дней просрочки
Формула расчета неустойки, если по договору долевого участия дольщиком является физическое лицо (гражданин):
Размер неустойки = 1⁄150 ставки рефинансирования × цена договора × количество дней просрочки,
где 1/150 — это ставка рефинансирования в двойном размере (1/300 × 2).
Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб. Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2016». Начало просрочки — с 01.04.2016. Квартира передана дольщику 01.07.2016.
Итак, просрочка составляет 3 месяца, то есть количество дней просрочки — 90.
Расчет неустойки для физического лица. Ставка рефинансирования для граждан удваивается: 10,00/300 × 2=0,06%.
Таким образом, ставка неустойки за каждый день просрочки составляет 0,06%.
Неустойка= 0,06 × 3 450 000 × 90=186 300 руб.
Для юридического лица или ИП неустойка будет составлять: 10,00/300 × 3 450 000 × 90=103 500 руб.
Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке. В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки, а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.
Так как законодательством о долевом строительстве срока для рассмотрения застройщиком претензии не установлено, то применяя положения Федерального закона «О защите прав потребителей» разумный срок для дачи письменного ответа участнику долевого строительства составляет 10 дней.
Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.
Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.
Формула проста
Неустойка по ДДУ, формула для расчета: С*Р / 150*К, где С – сумма долга, Р – ставка рефинансирования К – количество дней задержки.
Ставку рефинансирования смотрим на сайте ЦБ РФ, при этом ее размер определяется на ДАТУ исполнения обязательства — когда квартира должна быть передана. Допустим, если по ДДУ срок передачи квартиры — 3 квартал 2016 года, то ставку берем на 30 сентября 2016 года.
Похожие записи: