Исковое о выделе блокированной застройки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое о выделе блокированной застройки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. О жилых домах блокированной застройки

2. Признание права собственности на блок жилого дома блокированной застройки

3. Как признать блокированную жилую застройку

4. Нюансы законодательства, касающиеся блокированной постройки

5. Хочу выделить в натуре долю в земельном участке. Как это сделать?

6. Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома

7. Кадастровая палата разъясняет о жилых домах блокированной застройки.

8. Раздел дома блокированной застройки

Номер дела: 2-185/2018

Дата начала: 10.10.2017

Дата рассмотрения: 29.03.2018

Суд: Бежицкий районный суд г. Брянск

Судья: Морозова Е.В.

Результат: Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН

Стороны по делу (третьи лица)
Вид лица	Лицо	Перечень статей	Результат
ОТВЕТЧИК	БГА
ИСТЕЦ	Борисов И. А.
ИСТЕЦ	Боровичева О. А.
ОТВЕТЧИК	Носов А. Н.
ТРЕТЬЕ ЛИЦО	Управление по строительству и развитию территории г. Брянска
ТРЕТЬЕ ЛИЦО	Управление Росреестра по Брянской области
ТРЕТЬЕ ЛИЦО	Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области

О жилых домах блокированной застройки

Дело № 2-185\18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 марта 2018 года г. Брянск

Бежицкий районный суд г. Брянска в составе:

председательствующего судьи Морозовой Е.В.

при секретаре Быстрицкой Е.В.

с участием истца – Борисова И.А., представителя истцов Борисова И.А., Боровичевой О.А.-Головина В.В., ответчика Носова А.Н., его представителя Ковалевой С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Борисова Игоря Анатольевича, Боровичевой Ольги Анатольевны к Брянской городской администрации, Носову Алексею Николаевичу о признании права собственности на самовольную постройку, признании жилого дома домом блокированной застройки, прекращении права общей долевой собственности и разделе жилого дома в натуре,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с названным иском, ссылаясь на то, что в жилой дом, расположенный по адресу: , общей площадью 114,5 кв.м. находился в общей долевой собственности сторон: Борисову И.А. и Боровичевой О.А. принадлежало по 5/6 доли в праве, Носову А.Н. – 1/6 доли. Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску Носова А.Н. право собственности последнего в общей долевой собственности на жилой дом было прекращено и произведен выдел доли Носова А.Н., которому в собственность была передана часть жилого дома (в виде помещений), общей площадью 24,1 кв.м., при этом, выдел доли истцов из указанного жилого дома произведен не был. Борисовым И.А. самовольно, без соответствующего разрешения, в возведены самовольные постройки Лит А4, А5 общей площадью 13,5 кв.м., в результате чего, общая площадь жилого дома, с учетом самовольных пристроек и помещений, выделенных в собственность Носову А.Н. составляет 126,8 кв.м.

С учетом уточненных в ходе рассмотрения дела требований истцы просили суд сохранить в реконструированном виде жилой дом, расположенный по адресу: окончательными техническими характеристиками: 126,8 кв.м. — общей площади, 84,0 кв.м.- жилой площади, с учетом самовольно возведенных построек Лит.А4,А5, согласно техническому паспорту, составленному ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; определить доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом общей площадью 126,8 кв.м. за истцом Борисовым И.А. — 45\100 доли, за истцом Боровичевой О.А.- 36\100, за Носовым А.Н.-19\100доли, прекратить право общей долевой собственности между Борисовым И.А. и Боровичевой О.А., признать жилой дом жилым домом блокированной застройки, признать за истцом Борисовым И.А. право собственности на жилой дом, представляющий собой часть здания — жилого дома блокированной застройки, общей площадью 56,9 кв.м., за Боровичевой О.А. признать право собственности на жилой дом, представляющий собой часть здания — жилого дома блокированной застройки общей площадью 45,8 кв.м., за ответчиком Носовым А.Н. признать право собственности на жилой дом, представляющий собой часть здания — жилого дома блокированной застройки общей площадью 24,1 кв.м. Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения ст.252 ГК РФ, заключение ООО «Проф-проект», просили требования удовлетворить.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца Боровичевой О.А., ответчика Брянской городской администрации, третьих лиц- Управления по строительству и развитию территории г.Брянска, Управления Росреестра по Брянской области.

В судебном заседании истец Борисов И.А. и представитель истцов Головин В.В. уточненные требования поддержали, указав, что дом, находящийся в общей долевой собственности сторон фактически разделен на три автономных блока, что подтверждено заключением ООО «Проф-Проект». Истцом Борисовым И.А. самовольно произведена реконструкция принадлежащей ему части жилого дома (условно ), возведены самовольные постройки Лит А4, А5, в результате чего, общая площадь составляет 126,8 кв.м. Самовольно возведенные постройки соответствуют строительным нормам и правилам, конструктивные элементы не имеют деформаций, не нарушают права и законные интересы других лиц, и не создают угрозы жизни и здоровья граждан.

Ответчик Носов А.Н. и его представитель Ковалева С.И. против уточненных исковых требований не возражали, пояснив суду, что решением Бежицкого районного суда г. Брянска от ДД.ММ.ГГГГ право собственности последнего в общей долевой собственности на жилой дом было прекращено и произведен выдел доли Носова А.Н., которому в собственность была передана часть жилого дома (в виде помещений), общей площадью 24,1 кв.м., что, по сути составляет блок №

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Мы уверены, что профессионализм и опыт – это залог удачного разрешения любых конфликтных ситуаций в судебных и до судебных разбирательствах.

Для представления Ваших интересов у нас работают юристы и адвокаты, у которых юридический опыт более 10 лет, и они готовы Вам помогать по различным отраслям права и отстаивать Ваши права в различных инстанциях не смотря на сложность поставленных задач.

Мы уверены, что наша команда юристов и адвокатов «Правовед-Плюс», делает правое дело, и мы всегда честны перед нашими клиентами, дорожим своей репутацией и всегда готовы прийти на помощь в любой жизненной ситуации, в которой требуется знания и умения в юридической сфере высококвалифицированных специалистов. Обращайтесь, будем рады Вам помочь.

Опря Владимир ЛеонидовичРуководитель ЮК «Правовед-Плюс», практикующий юрист в области гражданского и административного права

Исковые требования Выборновой И.Е. к Брянской городской администрации, Макаренкову Н.И. о сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании жилого дома домом блокированной застройкой, прекращении права общей долевой собственности, удовлетворить.

Сохранить жилой дом общей площадью 182,5 кв.м., жилой площадью 114,4 кв.м., расположенный , в реконструированном состоянии, с учетом самовольно возведенных построек (лит.А5, А6, А7, а, а1), согласно техническому паспорту АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по состоянию на 20.07.2018 года.

Признать жилой дом адрес, общей площадью 182,5 кв.м., жилой площадью 114,4 кв.м. домом блокированной застройки, состоящим из двух блоков:

— одноквартирного жилого дома (блок №1) в составе жилого дома блокированной застройки, общей площадью 64,9 кв.м., в том числе жилой — 48,6 кв.м. состоящего из помещений: веранды, площадью 6,3 кв.м. — лит. а1; коридора, площадью 2,6 кв.м. — лит. А1; жилой комнаты, площадью 17,6 кв.м. — А,А1; жилой комнаты, площадью 31,0 кв.м. — лит.А; столовой, площадью 7,8 кв.м. — лит. А1; кухни, площадью 2,2 кв.м. — лит.А6; санузла, площадью 3,7 кв.м. — лит. А6;

— одноквартирного жилого дома (блок №2) в составе жилого дома блокированной застройки общей площадью 117,6 кв.м., в том числе жилой — 65,8 кв.м. состоящего из помещений: веранды, площадью 3,2 кв.м. — лит. А; прихожей, площадью 6,7 кв.м. — лит. А5; кладовой, площадью 0,8 кв.м. — лит. А4; жилой комнаты, площадью 17,4 кв.м. — лит.А4; жилой комнаты, площадью 23,8 кв.м. — лит.А2; ванной, площадью 5,0 кв.м. — лит.А7; туалета, площадью 1,7 кв.м. — лит.А7; кухни, площадью 19,4 кв.м. — лит.А3,А7; коридора, площадью 7,8 кв.м. — лит. А4; лестницы, площадью 2,7 кв.м. — лит. А4; жилой комнаты на втором этаже, площадью 24,6 кв.м. — лит.А4; кабинета, площадью 7,7 кв.м. — лит.А5.

Признать за Макаренковым Н.И. право собственности на одноквартирный жилой дом (блок №1) в составе жилого дома блокированной застройки, общей площадью 64,9 кв.м., в том числе жилой — 48,6 кв.м. состоящий из помещений: веранды, площадью 6,3 кв.м. — лит. а1; коридора, площадью 2,6 кв.м. — лит. А1; жилой комнаты, площадью 17,6 кв.м. — А,А1; жилой комнаты, площадью 31,0 кв.м. — лит.А; столовой, площадью 7,8 кв.м. — лит. А1; кухни, площадью 2,2 кв.м. — лит.А6; санузла, площадью 3,7 кв.м. — лит. А6;

Признать за Выборновой И.Е. право собственности на одноквартирный жилой дом (блок №2) в составе жилого дома блокированной застройки, общей площадью 117,6 кв.м., жилой площадью 65,8 кв.м., расположенный адрес, образованный из помещений: веранды, площадью 3,2 кв.м. — лит. А; прихожей, площадью 6,7 кв.м. — лит. А5; кладовой, площадью 0,8 кв.м. — лит. А4; жилой комнаты, площадью 17,4 кв.м. — лит.А4; жилой комнаты, площадью 23,8 кв.м. — лит.А2; ванной, площадью 5,0 кв.м. — лит.А7; туалета, площадью 1,7 кв.м. — лит.А7; кухни, площадью 19,4 кв.м. — лит.А3,А7; коридора, площадью 7,8 кв.м. — лит. А4; лестницы, площадью 2,7 кв.м. — лит. А4; жилой комнаты на втором этаже, площадью 24,6 кв.м. — лит.А4; кабинета, площадью 7,7 кв.м. — лит.А5.

Прекратить право общей долевой собственности Выборновой И.Е. и Макаренкова Н.И. на жилой дом, общей площадью 159 кв.м., расположенный адрес.

Снять с кадастрового учета жилой дом с кадастровым №…, расположенный адрес.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в наименование статуса объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости и в Государственный кадастр недвижимости, а также для внесения записи о погашении имеющихся записей о праве собственности Выборновой И.Е. на 61/100 доли в праве общей долевой собственности (запись регистрации №… от дата); Макаренкова Н.И. на 39/100 доли в праве общей долевой собственности (запись регистрации №… от ).

Настоящее решение является основанием для внесения в Едином государственном реестре недвижимости и в Государственный кадастр недвижимости сведений в отношении каждого из объектов недвижимости в отдельности.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бурлина

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02 ноября 2018 года.

Признание права собственности на блок жилого дома блокированной застройки

27 мая 2016

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 апреля 2014 г. N 18-КГ14-12

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Пчелинцевой Л.М. и Момотова В.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город Краснодар к Вокуевой М.А., Мазиной Д.Д. в лице ее законного представителя Мазиной С.А. о сносе самовольно возведенного строения, по встречному иску Вокуевой М.А., Мазиной Д.Д. в лице ее законного представителя Мазиной С.A. к администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности

по кассационной жалобе администрации муниципального образования город Краснодар, поданной в лице представителя Маслова В.В. на решение Советского районного суда г. Краснодара от 14 февраля 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2013 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., объяснения представителя администрации муниципального образования город Краснодар Скляровой Я.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

администрация муниципального образования город Краснодар обратилась с иском к Вокуевой М.А., Мазиной Д.Д. о сносе самовольно возведенного строения, сославшись на то, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства администрацией муниципального образования город Краснодар установлено, что Вокуевой М.А. на принадлежащем ей на праве собственности и предназначенном для индивидуального жилищного строительства земельном участке площадью 700 кв.м, расположенном по адресу: г. …, …, без получения разрешения на строительство в нарушение целевого назначения земельного участка с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил возводится жилой дом блокированной застройки с площадью застройки 580 кв.м.

Ответчики, возражавшие против удовлетворения иска, обратились в суд со встречными исковыми требованиями о признании права собственности на жилой дом, указав, что им на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, размером 1430 кв.м, расположенный по указанному выше адресу. Земельный участок образован в результате объединения земельных участков Вокуевой М.А. и несовершеннолетней Мазиной Д.Д. На данном земельном участке Вокуевой М.А. и законным представителем Мазиной Д.Д. — Мазиной С.А. был возведен двухэтажный жилой дом площадью застройки 530 кв.м, общей площадью 973,2 кв.м. Ими было получено разрешение на строительство жилого дома в 2 этажа для проживания одной семьи, а также другие необходимые для строительства документы, в том числе техусловия на подключение коммуникаций к дому (газа, света, электричества и воды).

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 14 февраля 2013 г. в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар отказано, встречные исковые требования Вокуевой М.А. и Мазиной Д.Д. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2013 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрацией муниципального образования город Краснодар в лице представителя Маслова В.В. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением требований закона.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2014 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, а обжалуемые судебные постановления — подлежащими отмене.

Составление алгоритма действий, как признать дом блокированной застройкой пошагово, нуждается в прояснении фактических обстоятельств (исходных данных). Одно дело, когда дом в реальности соответствует всем установленным признакам блокированной застройки, но зарегистрирован в другом статусе (признание квартиры блоком жилого дома блокированной застройки). И совсем другое — выделение части из объекта ИЖС.

Как признать дом блокированной застройки без суда?

Если речь идет о признании квартиры жилым домом блокированной застройки, то указанный объект должен соответствовать в совокупности следующим требованиям:

дом имеет высоту не более 3 этажей и включает в себя несколько секций, «приставленных» друг к другу (не допускается расположение блоков-секций над или под другими);
каждая секция представляет собой автономный объект со своими коммуникациями и входом-выходом на придомовую территорию (при полном отсутствии общедомовой собственности владельцев недвижимости);
земля под домом размежевана таким образом, что каждая секция располагается на своем собственном участке.

Таким образом, если многоквартирный дом изначально соответствует перечисленным характеристикам, то признание квартир домами блокированной застройки может быть осуществлено на основании технических документов, подготовленных кадастровым инженером (техпланы для каждого отдельного блока и заключение по результатам обследования). Если разделить «в натуре» многоквартирный дом не получается, то потребуется провести реконструкцию здания, чтобы можно было признать квартиру домом блокированной застройки. Основаниями для учета объектов в кадастре станет разрешение на ввод в эксплуатацию и техпланы на разделенные блоки.

Всего каких-нибудь пять лет назад для признания дома блокированной застройкой достаточно было направить иск в суд. Скачиваешь из интернета образец заявления о признании дома блокированной застройки и спустя некоторое время получаешь подтверждение существования нового объекта.

Но с изменением правил регистрации в 2017 году Росреестр стал обращать пристальное внимание на документы-основания при оформлении недвижимости. Объекты ИЖС признавались неделимым имуществом. Отдельно указывалось на недопустимость размещения и эксплуатации блокированного дома на земле с неподходящим назначением. Как результат, суды прекратили «штамповать» решения о признании домов блокированной застройки на основании исковых заявлений.

Но строить такие проблемные объекты не перестали (те, которые по документам индивидуальные дома, а по факту — блокированные). Обманутые покупатели посылали в суды заявления о признании дома блокированной застройки и неизменно получали отказы. Так и возникло множество таунхаусов и иных «родственных» объектов, у которых нет надлежащих документов.

Кадастровая палата Забайкальского края сообщает, что в соответствии законом N 218-ФЗ, кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов. Виды жилых помещений определены частями 1, 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса. Часть жилого дома объектом кадастрового учета не является.

При этом Градостроительный Кодекс выделяет следующие виды объектов капитального строительства: объекты ИЖС; многоквартирные жилые дома; жилые дома блокированной застройки (жилые дома с количеством этажей не более 3, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену/стены без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном участке и имеет выход на территорию общего пользования);
В соответствии с ч. 7 ст. 41 закона N 218-ФЗ кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются.

Согласно СНИП 31-02-2001 данные нормы распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они: не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций; имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем. Данный СНиП распространяется на блокированные дома, состоящие из двух и более пристроенных друг к другу жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на участок.

Согласно положениям Градостроительного Кодекса до 01.01.2020 года не требуется представление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию только в отношении индивидуальных жилых домов. Для жилых домов блокированной застройки представление разрешения на ввод в эксплуатацию (разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции) — обязательно.

В целях кадастрового учета и регистрации прав, здание может быть отнесено к жилому дому блокированной застройки или к многоквартирному дому. Помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, может рассматриваться как жилой дом.

Если здание отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такого дома соответствует признакам индивидуального жилого дома, то в ЕГРН в отношении такого блока должны содержаться сведения с указанием вида объекта недвижимости – здание, назначение здания – жилой дом, наименование – жилой дом блокированной застройки.

Таким образом:
1. Если решениями судов прекращаются права общей долевой собственности на индивидуальные жилые дома и выделяются в натуре жилые помещения в таком доме (в т.ч. в виде части жилого дома), с последующим признанием права на такие выделенные объекты, и каждой такой части соответствует «свой» земельный участок, образованные в результате раздела жилого дома помещения можно квалифицировать как блоки жилого дома блокированной застройки. Такой блок на кадастровый учет можно поставить в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — жилого дома блокированной застройки (т.е. должен быть осуществлен раздел жилого дома на блоки).

Выдел осуществляется в порядке исключения на основании судебного акта, т. к. при выделе образуется новый объект, а осуществление преобразования исходного объекта в измененных после выдела параметрах самостоятельно Росреестром не осуществляется и остается с теми же характеристиками до момента обращения надлежащего лица в части осуществления кадастрового учета изменений исходного объекта недвижимости.

2. Если решениями судов прекращаются права общей долевой собственности на индивидуальные жилые дома и выделяются в натуре жилые помещения с видом «квартира» в таком доме, то должен быть решен вопрос о приведении в соответствие назначения здания и вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено.

Данная позиция подтверждается также Письмом Минэкономразвития России от 07.04.2017 N ОГ-Д23-3939, Письмом Росреестра от 14.10.2015 N 14-исх/14716-ГЕ/15.

Главной особенностью раздела таких строений является то, что земельный участок, выделяемый под каждый отдельный блок зачастую берется минимально возможного размера. Получается, что разделить такую территорию невозможно и единственным доступным вариантом остается общая совместная собственность, при которой владельцы вместе проживают в одном помещении, пользуются общими для них коммуникациями и землей в соответствии с достигнутыми между ними договоренностями. Если же земли достаточно, то собственники могут решить проблему с разделом через суд или по соглашению.

Если у одного блока образуется несколько владельцев, которые не могут договориться друг с другом об особенностях совместного использования помещений, можно подать исковое заявление в суд с требованием определить порядок пользования или разделить блок дома в натуре.

Попытаться договориться с другими собственниками блока. Если не получается, рекомендуется оформить отказ от переговоров документально или, как минимум записать процесс переговоров на видео.

Всех попадающих в кадр следует предупреждать, что их снимают и для чего это делается. В противном случае суд может посчитать, что запись сделана незаконно.

Определить для себя, каким именно образом будет осуществляться раздел блокированного дома.
Составить исковое заявление.
Подать заявление в суд.
Оплатить государственную пошлину.
Ожидать заседания и присутствовать на нем (как вариант, можно отправить представителя).
Получить решение и строго следовать всем пунктам.

Если одна из сторон отказывается следовать решению суда и при этом не подает на апелляцию, то можно обращаться в исполнительную службу, способную заставить собственника выполнять решение суда в принудительном порядке.

Если цена вопроса меньше 50 тысяч рублей, то обращаться нужно в мировой суд. Во всех остальных случаях – в районный. Учитывая, что даже часть дома с землей вряд ли будет стоить меньше 50 тысяч, можно сразу же идти в районный суд по месту проживания ответчика.

Если адрес проживания ответчика неизвестен, можно подавать иск в суд по месту регистрации истца или расположению спорной недвижимости.

К исковому заявлению нужно приложить:

Паспорт истца.
Квитанцию об оплате госпошлины.
Доказательства своей правоты.
Правоустанавливающие документы на дом и землю.

Истец и ответчик могут прилагать абсолютно любые документы, которые способны повлиять на решение суда. Но не нужно доказывать очевидные факты.

Раздел дома блокированной застройки предполагает, что у помещений уже есть несколько собственников и они хотят тем или иным образом реализовать свои права на данное имущество. Госпошлина в такой ситуации составит 300 рублей (пп.3, п.1 ст.333.19 НК РФ).

Однако если раздел производится между разводящимися супругами и их доли еще не определены, тогда придется руководствоваться пп.1 п.1 ст.333.19 НК РФ. Заплатить придется значительно больше: от 0,5 до 4% + фиксированная сумма, в зависимости от стоимости недвижимости.

Как признать блокированную жилую застройку

Подать иск в суд можно в любой момент, как только у заявителя появилось право претендовать на недвижимость. Исключение составляют ситуации с разделом имущества супругов. В данном случае действует трехлетний срок исковой давности с момента нарушения права одной из сторон (а не с момента развода).

После подачи всех документов и оплаты госпошлины, до даты заседания обычно проходит от 2 до 4 месяцев. Решение выдается в течение 5 дней и после этого у сторон есть 1 месяц на апелляцию. Только после этого документ вступает в силу.

В классическом варианте блокированная застройка — это домики, которые стоят очень тесно друг к другу. Примерно, как в Англии, в фильме про медвежонка «Паддингтона» или про «Гарри Поттера». Только к каждому домику еще прилагается свой небольшой клочок земли. В Подмосковье такие вещи принято называть таунхаусы или дуплексы. Стены у таких домов либо общие, либо не имеют проема.

Каждый домик предназначен для проживания отдельной ячейки общества, высотой не достигает четырех этажей, имеет отдельный вход на участок и собственно, в сам домик. Коммуникации автономны.

До 2017 года судебные решения о выделе участка в блокированную застройку не отличались сложностью и проблемами с их исполнением. Я имею ввиду регистрацию прав на недвижимость. Но в определенный момент Росреестр и Госкомрегистр (Крымский аналог Росреестра) стали обращать внимание граждан на невозможность зарегистрировать судебные решения по блокированной застройке по ряду причин. Одновременно с этим, суды стали пристальнее изучать обстоятельства и чаще отказывать.

Для разрешения дела суды используют п. 3.3 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированной редакцией СНиП 31-02-2001» дано понятие блокированной застройки домами жилыми одноквартирными – это застройка , включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный вход на отдельный приквартирный участок.

Кроме того условия по блокированной застройке содержатся в п. 2 ч. 2 ст.49 ГсК РФ.

Обстоятельства, подлежащие установлению судом — это наличие отдельных выходов на земельный участок. А еще лучше отдельных земельных участков в собственности. Хотя второе бывает реже, чем хотелось.

Так же суд не оставит без внимания инженерные сети, которые должны быть отдельными и отсутствие мест общего пользования. То есть кухня, ванна и туалет у долевиков должны быть индивидуальные.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (тот, что в Краснодаре) 03.12.2019 определением по делу № 88—680/2019 обратил внимание на невозможность превращения доли жилого дома в единицу. Так что практика устоялась.

Решение обосновал просто — часть жилого дома не может быть отдельным объектом недвижимости в силу ч. 7 ст. 41 ФЗ «О гос. регистрации недвижимости».

А выдел в дом блокированной застройки не возможен, поскольку выделяемая часть не находится на отдельном земельном участке, имеющим выход на территорию общего пользования. Суд даже проверил возможность образования такого участка и пришел к неутешительному для истца выводу.

Верховный суд РФ пока споры такого типа не разрешал. Хотя несколько дел по вводу в эксплуатацию у ВС РФ были.

Например, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. N 56-КГ16-1 позволило гражданину доказать невиновность в самовольной застройке. Суд установил, что блокированная застройка не представляет собой много квартирный дом. Таким образом, администрация, прицелившись на снос дома, проиграла.

В то же время признать жилой дом с признаками многоквартирности в суде сложно. Особенное, если отказ во вводе в эксплуатацию мотивирован именно этим основанием. ВС РФ Определением № 18-КГ14-12 от 08.04.2014 не позволил гражданину защитить свои права с нарушением законодательства о застройке участка под ИЖС. Блокированная застройка в этом деле не была видом условно — разрешенного использования земельного участка. Так что права на землю более чем важны.

При разрешении спора о выделе доли в натуре суд должен выяснить следующие обстоятельства:

1. Имеется ли юридическая возможность выдела доли в натуре ▼

Закон предусматривает ряд ограничений:

нельзя выделить в натуре долю из общего имущества в многоквартирном доме;
нельзя выделить в натуре долю из общего имущества коммунальной квартиры;
не подлежат разделу памятники и ансамбли объектов культурного наследия, выдел в натуре доли из права общей собственности на такие объекты не осуществляется.

В отношении иных объектов прямого запрета на выдел доли в натуре закон не содержит.

2. Имеется ли техническая возможность выдела доли в натуре ▼

Суть выдела доли в натуре заключается в образовании самостоятельных, функционально независимых друг от друга объектов. В результате выдела доли, каждый из новых объектов должен иметь отдельный вход, отдельные коммуникации, и не иметь общих помещений.

Вот в этом моменте и заключается основная сложность: технически образовать изолированные друг от друга самостоятельные объекты возможно не всегда. Это может быть связано со спецификой объекта раздела, его техническим состоянием, техническим состоянием строительных конструкций и т. д.

К примеру, из не каждой квартиры можно выделить долю в натуре и разделить ее на две отдельные квартиры. В первую очередь, это связано с невозможностью в большинстве случаев организовать самостоятельный вход в выделяемую часть квартиры из общего подъезда. Поэтому, случаи выдела долей в квартирах в судебной практике встречаются очень редко.

Техническая возможность выдела доли в натуре отсутствует тогда, когда:

разделяемый объект находится в аварийном состоянии;
техническое состояние отдельных элементов не позволяет производить строительно-монтажные работы, необходимые для создания изолированных объектов;
проведение строительно-монтажных работ может привести к разрушению объекта, нарушить целостность строительной конструкции или повлечь иные негативные последствия для технического состояния объекта.

Нужно понимать, что если эксперт придет к какому-либо из указанных выводов, суд будет вынужден отказать в иске о выделе доли.

3. Возможно ли использование по назначению каждого из новых объектов ▼

Все вновь образуемые объекты в результате выдела доли в натуре должны быть полностью функциональны и иметь возможность использоваться по своему назначению независимо друг от друга.

К примеру, для жилых помещений это минимально допустимая площадь на одного человека. По санитарным нормам минимальная площадь жилого помещения на одного человека — 11 кв. м. (для Оренбургской области, по регионам может отличаться). Если при разделе жилого дома одно из образуемых помещений будет площадью менее 11 кв. м., то суд будет исходить из невозможности использования такого помещения для проживания и откажет в выделе доли.

4. Будут ли соответствовать вновь образованные объекты требованиям закона ▼

Каждый объект недвижимости имеет свой правовой статус, который определяется законом. Образуемые в результате выдела доли объекты также должны отвечать требованиям закона. Самый простой пример — раздел индивидуального жилого дома на дом блокированной застройки, состоящий из двух жилых блоков. По закону каждый жилой блок должен находится на отдельном земельном участке.

Если при разделе на жилые блоки земельный участок нельзя поделить так, чтобы каждый блок был расположен на отдельном участке — то у суда не будет оснований удовлетворить иск о выделе доли в натуре по такому варианту.

5. Необходимо ли делить инженерные коммуникации, а если необходимо, то кому и какие коммуникации передать в собственность, а кому и какая компенсация полагается, имеется ли возможность дополнительного подведения коммуникаций ▼

При выделе доли суд в обязательном порядке должен решить судьбу инженерных коммуникаций. Этот вопрос также решается исходя из технической возможности.

В идеале суд должен стремится к тому, чтобы разделить коммуникации поровну между собственниками. Но, техническая возможность для этого есть не всегда. В большинстве случаев получается так, что какие-то инженерные коммуникации передаются одному собственнику, а какие-то другому.

К примеру, по одному из моих дел суд передал в собственность ответчика системы отопления, электричества и газоснабжения. А в собственность истца — водоподведение и сливную яму. Соответственно, в пользу ответчика с истца была взыскана стоимость подведения воды и организации выгребной ямы, а в пользу истца с ответчика — стоимость подключения газоснабжения, электричества и отопления.

Нюансы законодательства, касающиеся блокированной постройки

Статус дома блокированной застройки отличают некоторые особенности в плане нормативных тонкостей:

В кадастровый реестр при регистрации дом оформляется как единое целое строение. Нельзя зарегистрировать отельный блок или какую-то их часть. В наследство передается только часть дома и участка земли находящаяся во владении.
Дом, блокированной застройки не относится к многоквартирным домам, а считается отдельным цельным строением. Это утверждение следует из главного отличительного признака такого дома, выход из каждой части дома на свою обособленную территорию.

Все строения блокированной застройки имеют общие черты, описанные выше, но имеют отличие в форме возведения, жилой площади и дизайне:

Таунхаус – дом городской застройки, с элементами загородной жизни. Квартиры имеют небольшую площадь и вертикальную планировку, каждый этаж выполняет отдельную функцию. У каждого собственника есть свой отдельный вход и небольшая территория перед ним. Заднего двора такие дома не предусматривают.
Виолетта – вид таунхауса, возведенный в итальянском стиле. Постройка дорогостоящая, относится к элитному классу жилья. Предусматривает наличие большой придомовой территории, и расположенного на ней бассейна, террасы, веранды и гаража.
Лэйнхаус – небольшие блокированные дома застраивают в одном месте, образуя целый жилой комплекс. Отличие от таунхаусов в увеличенной площади придомового участка и наличия на этой территории гаража. Родоначальники такой застройки французы, их мысль развили и поддержали и распространили архитекторы Англии.
Дуплекс – двухквартирный блокированный дом. Жилье имеет общую крышу и общую глухую стену. Впервые постройкой таких домов занялись в Англии XIX века. Чаще всего дуплексы двухэтажные, но иногда владельцы достраивают третий этаж.
Квадрохаус – дом на 4 семьи, каждая имеет свой отдельный вход, гараж, и небольшую придомовую территорию. Жилые помещения собственников связаны общей стеной. Жилая площадь каждой квартиры большая, планировка выполняется по принципу улучшенного типа. Первый этаж отводиться под кухню и технические помещения, на втором этаже размещают спальни, а если дом имеет третий этаж, то верхние комнаты отдают под обустройство досуга – спортивный зал, бильярдная или лаунж зона.
Британхаусы – дома возведенные в традиционном английском стиле. Внешняя отделка стен выполняется терракотовым кирпичом. При строительстве используются только экологически чистые материалы. Этот вид застройки относят к жилью премиум класса.

Варианты узаконивания дома блокированной постройки:

Через регистрационный административный орган – в некоторых поселениях функции регистрационного органа выполняет местная администрация.
Государственное подразделение БТИ – для регистрации объекта новой недвижимости в орган необходимо предоставить технический паспорт на здание и справку о присвоении почтового адреса. Тут же оформляется право собственности на объект недвижимого имущества – для этого необходимо написать заявление, предоставить кадастровый паспорт и документы на землю, техпаспорт на дом, паспорт и инн, квитанция об оплате госпошлины.
Через судебный иск. К такому методу прибегают в спорных ситуациях, требующих правового регулирования.

Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса.

Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены.

Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Приведем примеры домов блокированной постройки.

Хочу выделить в натуре долю в земельном участке. Как это сделать?

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
У каждого блока свой отдельный вход.
В каждом блоке собственные коммуникации.
Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Блокированная постройка – это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.
Оформить межевой план для исходного участка.
Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.

Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его – и поставить на кадастровый учет с земельным участком.

Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

БТИ или службу кадастра.
Местную администрацию.
Судебные органы.

Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.
Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
Неповторимый стиль и дизайн помещений.
Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.

Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома

Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:

Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.

С правовой точки зрения вокруг статуса дома блокированной постройки витает множество заблуждений.

Совмещенный дом многие считают разновидностью многоквартирного объекта недвижимости. Несмотря на схожие элементы, это не так. В многоквартирных домах жилые помещения выходят на территорию общего пользования, которая, в свою очередь, ведут на улицу (во двор).

Принято различать следующие типы домов блокированной жилой застройки:

дуплекс- представляет собой дом на две квартиры, зачастую в два этажа с общей глухой стеной и крышей. Такой вид застройки очень распространен в Великобритании;
таунхаус- является домом, в котором для каждой квартиры предусмотрен свой отдельный вход. Главное отличие данного типа блокированной жилой застройки от других- это небольшая площадь жилья и отсутствие заднего двора. Данный вид относится к элитному жилью;
лэйнхаус- дома блокированной жилой застройки, предусматривающие наличие большой площади придомовой территории, на которой зачастую размещен объект гаражного строительства;
квадрохаус- представляет сбой дом с четырьмя отдельными входами и гаражами. Рассчитан на проживание четырех семей. Обычно такие дома являются двухэтажными;
виолетта- вид застройки, на придомовой территории которой может быть расположен бассейн. Этот вид нашел свое признание в Италии.

Представленные виды блокированной жилой застройки не являются исчерпывающим перечнем. Также существуют и другие.

Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:

Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков — нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.

Кадастровая палата разъясняет о жилых домах блокированной застройки.

Строительство таких домов тоже проходит немного по-другому чем обычное строительство. В земельном кодексе запрещено строительство дома на нескольких участках. Для постройки таких домов необходимо предварительно объединить все участки в один, осуществление данной процедуры происходит по нормам земельного кодекса.

При получении разрешения на строительство совмещенного дома необходимо:

Первым делом оформляются документы на территорию.
Для каждого блока дома необходимо предоставить равный участок земли с проведением межевания.
Оформление каждого дома как отдельного объекта и нанесение их на градостроительный план.

Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:

Градостроительный кодекс РФ;
Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;
Собственно, разрешающая документация.

Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.

Итого необходимы:

Проектная документация;
Градостроительный план земельного участка;
Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.

Закон о кадастре предусматривает следующие назначения объектов недвижимости: нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом. Относительно домов блокированной застройки указано следующее.

Сведения о назначении здания вносятся в кадастр на основании техплана или разрешения на ввод в эксплуатацию (если оно выдано после дня вступления закона в силу).

Вопросы отнесения зданий к жилым или многоквартирным домам, в том числе установление однозначных критериев для этого, не имеют достаточного нормативного регулирования.

Вместе с тем, исходя из действующих правил, жилые дома могут быть отдельно стоящими (индивидуальными) или блокированной застройки. При этом индивидуальный дом или блок состоят из комнат и вспомогательных помещений. Многоквартирные дома включают квартиры, которые могут быть сгруппированы в одну или несколько блок-секций.

[2]

Таким образом, конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом или многоквартирный дом) определяются проектной документацией.

Жилые дома блокированной застройки могут строиться на одном земельном участке, сформированном для их создания. При этом в целях эксплуатации объектов каждый блок должен быть расположен на отдельном участке, сформированном для его использования.

Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
Правительственное постановление от 2015 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.

1. В вопросе Вы написали: «Имеем жилой дом (в селе), 2/3 доля вправе оформлена на сособственницу дома и так же она оформила к этой доле в праве часть участка в собственность! То есть дом в долевой, а часть участка к дому в ее собственности…».

В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу действия этого принципа земельного законодательства, поскольку Ваш жилой дом находится в долевой собственности, то и общий земельный участок при этом доме (при всем домовладении) также находится в долевой собственности.

При этом не имеет значения, что второй собственник дома оформил свою часть участка в собственность. До раздела дома общий земельный участок при этом доме не мог быть разделен на самостоятельные участки.

Верховный Суд РФ в определении от 13.01.2015 N 73-КГ14-5 по одному из дел о выделе в натуре доли земельного участка разъяснил, что «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Также не имеет значения то обстоятельство, что есть решение суда о разделе дома в натуре и решение суда о выделе в собственность 1/3 доли дома. Раздел (выдел доли) дома не означает одновременный раздел участка при доме. А, как я понял, в порядке раздела имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 252 ГК РФ), земельный участок при доме не делился.

2. Вы не указываете, в каком регионе находится Ваш дом, но описанная Вами ситуация типична, например, для Московской области.

Другой пример. В апелляционном определении Московского областного суда от 28.09.2016 по делу N 33-13284/2016 о признании права собственности на земельный участок указано следующее: «Из материалов дела следует, что собственником 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом является Д.Т., которой принадлежит при домовладении земельный участок площадью 1560 кв. м, участок учтен в ГКН, границы участка установлена. Однако, данные обстоятельства не свидетельствуют о выделе доли земельного участка Д.Т., а фактически отражает пользование частью земельного участка при домовладении, находящемся в долевой собственности Д.Т. и Я.Д. исходя из положений земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и расположенных на нем строений.
Жилой дом на спорном земельном участке реально не разделен, право долевой собственности на него не прекращено, в связи с чем, оформление Д.Т. в собственность земельного участка при доме определенной площади свидетельствует лишь о ее доле праве собственности на него выраженной в квадратных метрах единиц площади».

3. Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

Оформить дом блокированной застройки – значит получить выписку из ЕГРН на свой блок и участок.

Дом блокированной застройки законодательство определяет по признакам:

Здание от 1 до 3 этажей
В доме от 2 до 10 совмещённых блоков
Один блок рассчитан на 1 семью
Каждая часть-блок имеет отдельный вход-выход
Между блоками есть общая стена без проёмов
Каждый блок имеет отопление, освещение, канализацию, водопровод и выход на централизованные системы.

Винавер М. М. Очерки об адвокатуре; Ленанд — М., 2016. — 224 c.
Грудцына, Л. Жилищное право России. Учебник; М.: Эксмо, 2011. — 656 c.
Додонов Большой юридический словарь / Додонов, В.Н. и. — М.: ИНФРА-М, 2013. — 790 c.
Арсеньев К. К. Заметки о русской адвокатуре; Автограф — М., 2013. — 560 c.
Ведихин, А. Forex от первого лица. Валютные рынки для начинающих и профессионалов / А. Ведихин. — М.: Омега-Л, 2005. — 428 c.

Росреестр в том же письме говорит, что технические планы нужно подготовить для каждого блока жилого дома блокированной застройки. При этом важно помнить, чтобы каждый блок имел свой собственный земельный участок. Данные о них потом отразятся в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Выходит, что основанием для учёта блоков в жилом доме блокированной застройки, будет:

разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
технические планы для каждого блока.

Под блокированными домами понимают малоэтажные строения, разделенные на несколько квартир, каждая из которых получает свой отдельный выход. Формально даже обычный жилой дом, разделенный на две изолированные части, признается блокированным.

Чаще же всего к таким строениям относят таунхаусы в любой их разновидности.

То есть – это отдельные жилые помещения с собственной инфраструктурой, земельным участком и выходом никак не связанные с соседними квартирами-блоками, кроме как общими стенами.

Каждый собственник следит за своей частью дома и может делать с ней все, что ему захочется, при условии, что это не будет нарушать закон и/или права остальных владельцев.

Пример: Собственник одного блока может разместить на своем участке дополнительные постройки, покрасить стены своей части дома в другой цвет или изменить планировку внутренних помещений. Но он не имеет права пробивать дыры в общих с соседями стенах или любым образом занимать чужие земельные участки.

Характерные особенности блокированного дома:

Максимальное количество блоков: 10.
Минимальное количество блоков: 2.
Максимальная этажность: 3.
Отдельный вход/выход на собственный участок.
Участок может быть огороженным или не огороженным.
Каждый блок имеет собственную инфраструктуру и коммуникации: свет, газ, вода и канализация.
С каждого участка можно выйти на улицу.
Нет общедомовой собственности, принадлежащей всем собственникам.

В некоторых случаях владельцы могут назначать/выбирать своего представителя, который отслеживает состояние коммуникаций и отвечает за бесперебойную подачу воды, газа и света. Это актуально только при условии, что все они отходят из одного источника и уже потом разделяются на каждый конкретный блок. На практике подобное встречается редко.

Главной особенностью раздела таких строений является то, что земельный участок, выделяемый под каждый отдельный блок зачастую берется минимально возможного размера.

Получается, что разделить такую территорию невозможно и единственным доступным вариантом остается общая совместная собственность, при которой владельцы вместе проживают в одном помещении, пользуются общими для них коммуникациями и землей в соответствии с достигнутыми между ними договоренностями. Если же земли достаточно, то собственники могут решить проблему с разделом через суд или по соглашению.

Раздел дома блокированной застройки

Попытаться договориться с другими собственниками блока. Если не получается, рекомендуется оформить отказ от переговоров документально или, как минимум записать процесс переговоров на видео.

Определить для себя, каким именно образом будет осуществляться раздел блокированного дома.
Составить исковое заявление.
Подать заявление в суд.
Оплатить государственную пошлину.
Ожидать заседания и присутствовать на нем (как вариант, можно отправить представителя).
Получить решение и строго следовать всем пунктам.

К исковому заявлению нужно приложить:

Паспорт истца.
Квитанцию об оплате госпошлины.
Доказательства своей правоты.
Правоустанавливающие документы на дом и землю.

Пример: Блок стоит 6 миллионов рублей. Требуется раздел между двумя бывшими супругами. Каждый из них претендует на недвижимость стоимостью 3 миллиона рублей. В исковом заявлении указывается именно эти 3 миллиона, а не 6. В такой ситуации нужно руководствоваться последним абзацем подпункта 1. Госпошлина составит 0,5% от 2 миллионов (3-1) + 13200 рублей. Итого: 10+13,2=23,2 тысяч рублей.

Если стороны в процессе судебного разбирательства смогли договориться между собой, и определили порядок раздела блокированного дома, они могут заключить мировое соглашение. Этот документ немедленно прекращает судебное разбирательство.

В отличие от решения суда, соглашение практически невозможно оспорить.

Поэтому идти на уступки и договариваться есть смысл только тогда, когда все требования выполняются или альтернативный вариант, к которому явно склоняется суд, будет отчетливо хуже.

Пример: После подачи искового заявления ответчик, оценив решительный настрой истца, соглашается пойти на уступки и принять часть требований заявителя. Если последний согласен с таким вариантом решения проблемы, стороны могут заключить мировое соглашение.

Ответчик также имеет право подать встречный иск, в котором опишет ситуацию со своей стороны, приложит другие документы и укажет собственные требования к истцу по первому заявлению. Это право нужно учитывать, однако на практике к нему прибегают редко.

Раздел по соглашению – это более простой вариант, при котором обе стороны готовы договариваться и идти на уступки без обращения в суд. Они могут самостоятельно определить права пользования блоком-домом и разделить его по собственному усмотрению, не оглядываясь на решение суда.

Четких требований к документу нет, однако в нем обязательно должно быть описание сложившейся ситуации, детальная характеристика разделяемого имущества, четкие определения того, что и кто именно получает при разделе блокированного дома, а также цена вопроса, дата и подпись.

Скачать бланк соглашения о разделе блокированного дома